Immobilie erben und vererben - Ihr Experte im Erbrecht

Sichern Sie Ihre Position durch rechtzeitige Beratung
Über 30 Jahre Praxiserfahrung im Erbrecht
Kostenfreie Ersteinschätzung Ihres ganz speziellen Falls
Erfahrung mit Erbangelegenheiten auch im Zusammenhang mit Steuern
Hartmut Göddecke

Immobilien erben und vererben: wir beraten zur Erbfolge bei Immobilien!

Der Staat kassiert

Im Lauf eines Lebens schafft man Werte, die früher oder später an die eigenen Kinder gehen sollen. Gerade beim Vererben von Immobilien werden Gestaltungsspielräume oft nicht ausgenutzt.

Werden nämlich einige Punkte beachtet, kann das Familienheim sowohl unter Eheleuten als auch an Kinder ohne Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer übertragen werden.

Die Kanzlei GÖDDECKE Rechtsanwälte unterstützt und berät Sie dabei, eine Immobilie richtig zu erben bzw. zu vererben!

Unsere Leistungen im Erbrecht

Vor dem Erbfall

  • Beraten über erbrechtliche Zusammenhänge
  • Orientieren über Schenken und Vererben
  • Errichten, anpassen, widerrufen von Testamenten
  • Begleiten und beraten bei Erbverträgen
  • Formulieren von Vermächtnissen, Teilungsanordnungen
  • Optimieren von erbsteuerlich relevanten Situationen
  • Steuerliche Vorteile bei Vor- und Nacherbschaft

Nach dem Erbfall

  • Auseinandersetzen von Erbengemeinschaften
  • Abwickeln von Nachlässen
  • Testamentsvollstreckungen zur Abwicklung oder auf Dauer
  • Testamentsanfechtungen, z. B. bei fehlender Testierfähigkeit
  • Beraten bei Erbausschlagung
  • Beraten von Miterben in Erbengemeinschaften
  • Durchsetzen von Erbansprüchen
  • Erstellen von Erbschaftsteuererklärungen

Ihr Experten im Erbrecht

Evely Biberger Göddecke Rechtsanwälte
Evelyn Biberger
Rechtsanwaltsfachangestellteu0026nbsp;

Kostenlose Ersteinschätzung

GÖDDECKE RECHTSANWÄLTE
Rechtsanwalt Hartmut Göddecke
Mo - Do: 08:00 - 17:00
Fr: 08:00 - 13:00

Sie benötigen eine erste Einschätzung zum Pflichtteilsrecht und Pflichtteilsergänzungsrecht? Schildern Sie uns jetzt kurz Ihren Fall. Sie erhalten innerhalb von zwei Werktagen unsere kostenlose Ersteinschätzung zu folgenden Punkten:

  1. Wie sind die Erfolgsaussichten?
  2. Lohnt sich eine anwaltliche Vertretung überhaupt?
  3. Was würde Sie eine anwaltliche Vertretung ggf. kosten?
  4. Wer trägt die Kosten?

Die Immobilie vererben oder verschenken: wie geht das?

Das Erbschaft- und Schenkungsgesetz kennt nur drei Konstellationen, wenn es darum geht, eine Immobilie, wie z.B. das Familienheim, anderen Familienmitgliedern steuerbefreit zukommen zu lassen. Alle drei Varianten führen dazu, dass die allgemeinen Steuerfreibeträge aus dem Erbschaftsteuer– und Schenkungssteuergesetz nicht verbraucht werden.

Das ist nicht nur für Familien und Patchworkfamilien mit wenigen Kindern wichtig, sondern weil die Preise für Grundstücke in die Höhe schnellen. Nicht in den Genuss der erb- oder schenkungssteuerlichen Befreiung kommen Urenkel und Geschwister eines Abgebenden eines Grundstücks.

Als Anwälte für Erbrecht und Fachanwälte für Steuerrecht helfen Ihnen die Anwälte der Kanzlei GÖDDECKE Rechtsanwälte dabei, mit Ihrer Immobilie im Erbfall richtig zu verfahren.

Das Familienheim wird zu Lebzeiten auf den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner übertragen

Wenn das Familienheim unter Lebenden auf den Partner überschrieben wird, sind die steuerlichen Freiheiten sehr weitgehend. Denn der Gesetzgeber hatte bei einem Übertrag von Grundvermögen unter Lebenden nicht nur die Vorstellung, dass es sich um eine vorgezogene Erbverteilung handelt.

Vielmehr ist dabei auch praxisgerecht in Betracht gezogen worden, dass Immobilien anlässlich der bevorstehenden Scheidung einer Ehe bzw. Lebensgemeinschaft von dem einen zum anderen Partner übertragen werden, um einen Zugewinnausgleich vorzunehmen.

Wenn also in der Folgezeit der Partner, dem das Grundstück zugewendet worden ist, überlegt, die Immobilie zu verkaufen, kann er das beruhigt vornehmen.

Es fällt dann keine Schenkungsteuer an.

Anwalt für Erbrecht Göddecke Rechtsanwälte
Wir haben langjährige Erfahrung mit dem Erben und Vererben einer Immobilie. Nutzen Sie den Sofortkontakt.
Telefon: 02241 1733 0 | E-Mail info@rechtinfo.de

Das gilt unabhängig davon, ob die Ehe / Lebensgemeinschaft nach dem Übertragen weiter fortgeführt wird oder kurz danach seine Beendigung erfährt. Es etwas anderes gilt nur, wenn der nachfolgende Verkauf einen steuerlichen Missbrauch darstellen würde.

Der persönliche Freibetrag nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (§ 16 ErbStG) bleibt weiterhin erhalten und kann für andere Zwecke genutzt werden.

Das Familienheim wird nach dem Tod auf den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner übertragen

Erhält ein Partner nach dem Todesfall des anderen Partners das bewohnte Familienheim, so fällt auch in diesem Fall keine Erbschaftsteuer an. Ist der Erblasser aus objektiv zwingenden Gründen gehindert gewesen, die Immobilie selbst zu nutzen (z. B. wegen Pflegebedürftigkeit), ist das unschädlich.

In diesem Kontext spielt es keine Rolle, welchen Wert das Grundvermögen hat.

Wichtig ist allerdings, dass die Immobilie im Normalfall vom Überlebenden mindestens 10 Jahre lang nicht nur bewohnt, sondern auch im Eigentum gehalten wird. Die Erbschaftsteuer wird nachträglich erhoben, wenn die Immobilien in der Folgezeit keine 10 Jahre im Eigentum bleibt; dabei spielt es keine Rolle, wenn die Wohnung weiterhin bewohnt wird und ein Nießbrauch in das Grundbuch zur Absicherung eingetragen worden ist (Nachversteuerungsvorbehalt).

Pflichtteil Familienheim vererben
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Der Immobilienerwerb von Todes wegen unterfällt dann nicht der Erbschaftsteuer, wenn zwar nicht mehr in dem Haus gewohnt wird, aber dafür ein nachvollziehbarer Anlass vorliegt. Ein solcher nachvollziehbarer Grund kann z. B. bei Pflegebedürftigkeit vorliegen.

Wichtig ist, dass der verstorbene Ehegatte als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden ist. Ist die Eigentumseintragung nicht erfolgt, sondern ist nur eine Auflassung eingetragen oder lediglich der notarielle Erwerbsvertrag (= i.d.R. Kaufvertrag) abgeschlossen, gibt es keine Befreiung von der Erbschaftsteuer.

Um die Erbschaftsteuer zu sparen, muss der überlebende Partner unverzüglich die Wohnung selbst nutzen. Das wird bei einem Familienheim regelmäßig der Fall sein, wenn beide Partner zuvor ehegemeinsam darin lebten.

Muss die Immobilie auf Grund eines Vermächtnis oder anderer Verfügungen des Erblassers weitergegeben werden, so kann die erbschaftsteuerliche Befreiung nicht in Anspruch genommen werden (Weitergabeverpflichtung). Dabei genügt die vom Testator angeordnete Weitergabeverpflichtung alleine.

Das Familienheim wird nach dem Tod auf die Kinder übertragen

Wenn das vom Erblasser selbst genutzte Familienheim auf Kinder oder Enkel (wenn die Kinder vorverstorben sind) im Todesfall übertragen wird, so ist die Übertragung nur innerhalb gewisser Grenzen erbschaftsteuerbefreit. Allerdings ist steuerbefreit nur eine gewisse Größe der Wohnung von 200 m². Ist die Wohnung größer, so wird die Steuerbefreiung eingeschränkt.

Haben Sie Fragen zum Vererben einer Immobilie?

Teilen Sie uns Ihr Anliegen gerne kurz mit!

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Häufige Fragen zum Erben und Vererben einer Immobilie

Beim Erben und Vererben von Immobilien gibt es einige Details zu beachten, damit das Erbe möglichst optimal für alle Beteiligten angetreten werden kann, z.B. im Hinblick der Erbschafts- bzw. Schenkungssteuer. Wir beantworten die häufigsten Fragen!

Was ist ein Familienheim?

Die Finanzbehörde definiert in den Richtlinien selbst, was ein Familienheim ist. Deshalb ist es der sicherste Weg, sich an diesen Vorschriften zu orientieren.

Als Familienheim gilt ein bebautes Grundstück, soweit darin eine Wohnung gemeinsam zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Damit kommt auch der Wohnteil des Betriebsinhabers eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft als Familienheim in Betracht.

Der Wohnungsbegriff des Familienheims bestimmt sich nach der tatsächlichen Nutzung. In der Wohnung muss sich der Mittelpunkt des familiären Lebens befinden. Die Befreiung eines Erwerbs ist deshalb nicht möglich, wenn die Wohnung nur als Ferien- oder Wochenendwohnung genutzt wird oder für einen Berufspendler nur die Zweitwohnung darstellt.

Entscheidend ist die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken der Eheleute und der zur Familie gehörenden Kinder; eine Mitbenutzung der Wohnung durch Enkelkinder, Eltern oder eine Hausgehilfin ist unschädlich. Die Befreiung ist auf die selbst genutzte Wohnung begrenzt. Sie schließt auch Garagen, Nebenräume und Nebengebäude ein, die sich auf dem Grundstück befinden und mit der Wohnung gemeinsam genutzt werden.

Die Nutzung auch zu anderen als Wohnzwecken ist unschädlich, wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist (z.B. durch Nutzung eines Arbeitszimmers).

Was ist unverzügliche Selbstnutzung der Familienwohnung?

Wer eine Immobilie im Erbfall unverzüglich nutzen will, um die Erbschaftsteuer zu sparen, muss innerhalb angemessener Zeit eingezogen sein. Hierunter versteht man nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (= BFH) einen Zeitraum von sechs Monaten.

Nach einem Ablauf von sechs Monaten muss der Erwerber darlegen und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung als Familienheim entschlossen hat, aus welchen Gründen ein Einzug nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat.

Umstände in seinem Einflussbereich, wie eine Renovierung der Wohnung, sind ihm nur unter besonderen Voraussetzungen nicht anzulasten.

Was sind steuerbefreite Objekte?

Zu den nach dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz privilegierten Objekten gehören, sofern vom Erblasser zuvor bewohnt:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser
  • Mietwohngrundstücke
  • Wohnungs- und Teileigentum
  • Geschäftsgrundstücke
  • Gemischt genutzte Grundstücke
  • Sonstige bebaute Grundstücke

innerhalb der Bundesrepublik Deutschland oder in einem EU-/EWR-Staat gelegen.

Welche Problemsituationen sollten aus erbschaftsteuerlicher Sicht vermieden werden?

Aus erbschaftsteuerlicher Sicht sollte für den Erbfall nicht verfügt werden, dass das Eigentum und das Nutzungsrecht unterschiedliche Wege gehen.

Das Vererben der Wohnung an das Kind mit der Maßgabe, dass der Partner des verstorbenen Ehepartners darin wohnen kann.
Ebenfalls problematisch ist, wenn der Erblasser seinem Partner die Immobilie überträgt mit der Auflage, dass das Kind die Wohnung nutzen soll.

Auch eine unüberlegte Aufteilung des Nachlasses zwischen dem überlebenden Partner und Kindern sollte vermieden werden, da sie zur Erbschaftsteuer für den Immobilienerwerb führen kann.

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  1. Wie sind die Erfolgsaussichten?
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  3. Was würde Sie eine anwaltliche Vertretung ggf. kosten?
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