Immobilie erben und vererben - Ihr Experte im Erbrecht

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Erfahrung mit Erbangelegenheiten auch im Zusammenhang mit Steuern

Immobilien erben und vererben: wir beraten zur Erbfolge bei Immobilien!

Im Lauf eines Lebens schafft man Werte, die früher oder später an die eigenen Kinder gehen sollen. Gerade beim Vererben von Immobilien werden Gestaltungsspielräume oft nicht ausgenutzt.

Werden nämlich einige Punkte beachtet, kann das Familienheim sowohl unter Eheleuten als auch an Kinder ohne Erbschaftssteuer oder Schenkungssteuer übertragen werden.

Die Kanzlei GÖDDECKE Rechtsanwälte unterstützt und berät Sie dabei, eine Immobilie richtig zu erben bzw. zu vererben!

Unsere Leistungen im Erbrecht

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Rechtsanwalt Nils Schulz-Hennig

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    Rechtsanwalt Hartmut Göddecke

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Sie benötigen eine erste Einschätzung beim Erben oder Vererben einer Immobilie? Schildern Sie uns jetzt kurz Ihren Fall. Sie erhalten innerhalb von zwei Werktagen unsere kostenlose Ersteinschätzung zu folgenden Punkten:

  1. Wie sind die Erfolgsaussichten?
  2. Lohnt sich eine anwaltliche Vertretung überhaupt?
  3. Was würde Sie eine anwaltliche Vertretung ggf. kosten?
  4. Wer trägt die Kosten?

Die Immobilie vererben oder verschenken: wie geht das?

Das Familienheim wird zu Lebzeiten auf den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner übertragen
Das Familienheim wird nach dem Tod auf den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner übertragen
Das Familienheim wird nach dem Tod auf die Kinder übertragen
Haben Sie Fragen zum Vererben einer Immobilie?

Häufige Fragen zum Erben und Vererben einer Immobilie

Die Finanzbehörde definiert in den Richtlinien selbst, was ein Familienheim ist. Deshalb ist es der sicherste Weg, sich an diesen Vorschriften zu orientieren.

Als Familienheim gilt ein bebautes Grundstück, soweit darin eine Wohnung gemeinsam zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Damit kommt auch der Wohnteil des Betriebsinhabers eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft als Familienheim in Betracht.

Der Wohnungsbegriff des Familienheims bestimmt sich nach der tatsächlichen Nutzung. In der Wohnung muss sich der Mittelpunkt des familiären Lebens befinden. Die Befreiung eines Erwerbs ist deshalb nicht möglich, wenn die Wohnung nur als Ferien- oder Wochenendwohnung genutzt wird oder für einen Berufspendler nur die Zweitwohnung darstellt.

Entscheidend ist die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken der Eheleute und der zur Familie gehörenden Kinder; eine Mitbenutzung der Wohnung durch Enkelkinder, Eltern oder eine Hausgehilfin ist unschädlich. Die Befreiung ist auf die selbst genutzte Wohnung begrenzt. Sie schließt auch Garagen, Nebenräume und Nebengebäude ein, die sich auf dem Grundstück befinden und mit der Wohnung gemeinsam genutzt werden.

Die Nutzung auch zu anderen als Wohnzwecken ist unschädlich, wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist (z.B. durch Nutzung eines Arbeitszimmers).

Wer eine Immobilie im Erbfall unverzüglich nutzen will, um die Erbschaftsteuer zu sparen, muss innerhalb angemessener Zeit eingezogen sein. Hierunter versteht man nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (= BFH) einen Zeitraum von sechs Monaten.

Nach einem Ablauf von sechs Monaten muss der Erwerber darlegen und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung als Familienheim entschlossen hat, aus welchen Gründen ein Einzug nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat.

Umstände in seinem Einflussbereich, wie eine Renovierung der Wohnung, sind ihm nur unter besonderen Voraussetzungen nicht anzulasten.

Zu den nach dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz privilegierten Objekten gehören, sofern vom Erblasser zuvor bewohnt:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser
  • Mietwohngrundstücke
  • Wohnungs- und Teileigentum
  • Geschäftsgrundstücke
  • Gemischt genutzte Grundstücke
  • Sonstige bebaute Grundstücke

innerhalb der Bundesrepublik Deutschland oder in einem EU-/EWR-Staat gelegen.

Aus erbschaftsteuerlicher Sicht sollte für den Erbfall nicht verfügt werden, dass das Eigentum und das Nutzungsrecht unterschiedliche Wege gehen.

Das Vererben der Wohnung an das Kind mit der Maßgabe, dass der Partner des verstorbenen Ehepartners darin wohnen kann.
Ebenfalls problematisch ist, wenn der Erblasser seinem Partner die Immobilie überträgt mit der Auflage, dass das Kind die Wohnung nutzen soll.

Auch eine unüberlegte Aufteilung des Nachlasses zwischen dem überlebenden Partner und Kindern sollte vermieden werden, da sie zur Erbschaftsteuer für den Immobilienerwerb führen kann.

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