Sie erfahren hier, ….
- wofür die Löschungsbewilligung benötigt wird
- was passiert, wenn die Löschungsbewilligung nicht vorliegt
- welche Schäden durch die fehlende Löschungsbewilligung entstehen können
- wie Sie schnell alle Formalitäten über die Bühne bringen.
- Immobilienkredit bei der DSL-Bank – so sieht die Ausgangslage aus
- Beim Immobilienverkauf wird die Löschungsbewilligung benötigt
- Rolle der Löschungsbewilligung beim Verkauf des Hauses
- Was passiert, wenn die Löschungsbewilligung nicht vorliegt?
- Welche Schäden drohen im Ernstfall?
- Wir sorgen dafür, dass die DSL-Bank die Löschungsbewilligung erklärt
- Unser Rechtinfo-Tipp
- FAQ
Immobilienkredit bei der DSL-Bank – so sieht die Ausgangslage aus
Die DSL-Bank hat für viele Kunden die Kreditfinanzierung des Immobilienkaufs übernommen. Mit der Darlehenssumme hat der Kunde ein Haus oder eine Eigentumswohnung erworben.
Zur Sicherung des Darlehensvertrags wurde zu Gunsten der DSL-Bank eine Grundschuld ins Grundbuch eingetragen. Das Grundstück sichert durch diese Grundschuld die Bank ab. Das ist üblich und führt in der Regel zu keinen Problemen.
Solange der Kredit ordnungsgemäß abgezahlt wird, ergeben sich keine Besonderheiten. Wenn der Kredit vollständig zurückgezahlt ist, wird die Grundschuld aus dem Grundbuch gelöscht. Hier aber hakt es immer wieder bei der DSL-Bank – angeblich weil es Probleme mit der Datenmigration geben soll.
Beim Immobilienverkauf wird die Löschungsbewilligung benötigt
Besonderheiten ergeben sich, wenn die Immobilie verkauft wird, bevor der Kredit vollständig zurückgezahlt ist. Denn dann bleibt die Grundschuld der kreditfinanzierenden Bank weiterhin im Grundbuch eingetragen.
Ohne Löschungsbewilligung kann der Kauf nicht über die Bühne gehen.
Der Käufer hat natürlich ein Interesse daran, dass diese Grundschuld gelöscht wird. Wesentliche Triebfeder dafür ist, dass der Käufer den Kauf der Immobilie meist über einen Kredit finanziert. Er ist auf ein „sauberes“ Grundbuch angewiesen. Denn auch die Bank des Käufers besteht darauf, dass ihr Darlehen an den Käufer ebenfalls über eine Grundschuld im Grundbuch gesichert wird. Dort befindet sich aber noch die Grundschuld zu Gunsten der DSL-Bank – und das ist der Störfaktor.
Darüber hinaus möchte der Erwerber nicht, dass die eingetragene Grundschuld für die Bank des Verkäufers weiterhin das Grundstück belastet. Wäre das nämlich der Fall, so trägt der Erwerber ein Risiko, das nicht er, sondern der Verkäufer beherrscht.
Rolle der Löschungsbewilligung beim Verkauf des Hauses
In der Praxis läuft es daher so, dass die Bank des Verkäufers eine Erklärung abgibt, dass die noch eingetragene Grundschuld gelöscht wird. Voraussetzung dafür ist natürlich, dass die Bank die noch offene Restdarlehenssumme vom Kaufpreis erhält. Die Bank des Käufers zahlt dann die Darlehenssumme aus und erhält zur Absicherung eine Grundschuld im Grundbuch.
Im Ergebnis wird – verkürzt gesprochen – also die Grundschuld der Bank des Verkäufers durch eine neue Grundschuld der Bank des Käufers ausgetauscht.
Der beurkundende Notar sorgt dafür, dass dieser Austausch der Grundschulden reibungslos erfolgt. Voraussetzung dafür ist aber, dass die Bank des Verkäufers die erforderliche Erklärung zur Löschung der eingetragenen Grundschuld, also die Löschungsbewilligung, abgibt.
Wenn die Löschungsbewilligung der DSL-Bank fehlt, führt dies zwangsläufig zu Problemen. Der Kaufpreis an den Verkäufer kann nicht gezahlt werden, weil ein Darlehen an den Käufer nicht ausgezahlt wird – so scheitert die Finanzierung des Erwerbers. Die Schlüsselübergabe findet nicht statt und der Käufer kann die Immobilie daher nicht beziehen. Es entstehen immer neue Probleme. Dieses Banken-Wirrwarr muss schnell beseitigt werden, sonst droht der Hausverkauf zu scheitern.
Was passiert, wenn die Löschungsbewilligung nicht vorliegt?
Obwohl es sich bei der Abgabe der Löschungsbewilligung gegenüber dem Notar bei jeder Bank um einen standardisierten Vorgang handelt, kommt es bei der DSL-Bank immer wieder zu Problemen. Die erforderliche Löschungsbewilligung wird von der DSL-Bank nicht an den Notar übersandt.
Das hat dann zur Folge, dass sich die Abwicklung des ganzen Kaufvertrags verzögert und das wiederum führt zu einer Kette von Problemen:
- Der Käufer bekommt von seiner Bank den Kredit nicht ausgezahlt, da dessen Bank die Kreditsumme erst dann auszahlen wird, wenn sie sicher davon ausgehen kann, dass die bisher eingetragene Grundschuld gelöscht wird.
- Ohne die Auszahlung der Kreditsumme kann der Käufer den Kaufpreis in der Regel nicht zahlen, was in der Regel die Voraussetzung dafür ist, dass er die Schlüssel für die Immobilie erhält und einziehen darf.
- Solange der Käufer den Kredit nicht ausgezahlt bekommt, muss er regelmäßig Bereitstellungszinsen an seine Bank zahlen.
- Da der Käufer nicht in die gekaufte Immobilie einziehen kann, kann es passieren, dass er vorübergehend eine andere Bleibe suchen muss. Das ist in der Regel mit zusätzlichen Kosten für Miete verbunden. Auch seine Möbel muss der Käufer irgendwo unterbringen oder einlagern, was mit weiteren Ausgaben verbunden ist.
- Der Verkäufer zahlt bis zur Übergabe weiterhin die Kosten für die Immobilie, wie Grundsteuer, Versicherung, Strom, Gas und Wasser.
- Ohne die Zahlung des Kaufpreises kann der Verkäufer seinen Kreditvertrag nicht ablösen. Der Kreditvertrag läuft also weiter, so dass für den Verkäufer zusätzliche Kosten für Kreditzinsen anfallen.
Es ist offensichtlich, dass die Situation für beide – also Käufer und Verkäufer – mehr als ärgerlich ist. Sowohl dem Käufer, als auch dem Verkäufer entstehen erhebliche finanzielle Schäden. Hinzu kommen der Stress und Ärger, der mit der Verzögerung verbunden ist.
Welche Schäden drohen im Ernstfall?
Richtig ernst wird die Lage, wenn der Käufer wegen der von der DSL-Bank verursachten Verzögerung sich dazu entscheidet, vom Kaufvertrag zurückzutreten. Dann platzt der ganze Kaufvertrag, was zu weiteren Problemen führen kann.
Eventuell kann der Käufer vom Verkäufer außerdem Schadensersatz verlangen. Mögliche Schadensersatzpositionen können insbesondere sein:
- Mietkosten
- Einlagerungskosten
- Bereitstellungszinsen
- Maklerkosten
- Notarkosten
- Rechtsanwaltsgebühren
Wenn der Käufer vom Vertrag zurücktritt, hat der Verkäufer das weitere Problem, dass er sich einen neuen Käufer für seine Immobilie suchen muss. Gerade in Zeiten sinkender Nachfrage und fallender Immobilienpreise kann dies für den Verkäufer zu weiteren Verlusten führen. Möglicherweise ist er gezwungen, die Immobilie zu einem geringeren Preis an einen anderen Interessenten zu verkaufen.
Im schlimmsten Fall platzt der ganze Kaufvertrag - dann entstehen hohe Schäden.
Umso wichtiger ist es, dass man sich als Verkäufer frühzeitig darum kümmert, dass die Löschungsbewilligung von der DSL-Bank an den Notar geschickt wird.
Kommt die Löschungsbewilligung von der DSL-Bank nicht zügig zum Notar, sollte man umgehend weitere rechtliche Schritte einleiten. Ein Hinausschieben kann für den Verkäufer teuer werden. Dabei sollte er sich nicht darauf verlassen, dass der Notar sich darum kümmert. Denn es gehört nicht zu den Aufgaben des Notars, die Löschungsbewilligung in einem derartigen Streitfall von der DSL-Bank einzufordern. Vielmehr nimmt der Notar hier eine Vermittlerrolle ein. Hinzu kommt, dass der Notar sein Honorar bereits schon mit der Beurkundung verdient hat.
Wir sorgen dafür, dass die DSL-Bank die Löschungsbewilligung erklärt
Vor diesem Hintergrund empfiehlt es sich, einen Rechtsanwalt damit zu beauftragen. Der Anwalt kann zügig die Löschungsbewilligung von der DSL-Bank besorgen. Sodann kann der Kaufvertrag vollzogen werden, also das Geld vom Käufer zum Verkäufer fließen.
Sobald die Löschungsbewilligung der DSL-Bank vorliegt, bekommt der Käufer sein Darlehen ausgezahlt und kann den Kaufpreis überweisen. Damit kann dann das Darlehen des Verkäufers bei der DSL-Bank abgelöst werden, so dass keine weiteren Zinsen mehr anfallen.
Handeln Sie als Verkäufer also rechtzeitig, so dass keine unnötigen Kosten anfallen und keine finanzielle Nachteile entstehen; denn diese Schäden können ein erhebliches Ausmaß annehmen.
In solchen Fällen mit der DSL-Bank hat die Rechtsanwaltskanzlei GÖDDECKE RECHTSANWÄLTE dafür gesorgt, dass die Löschungsbewilligung der DSL-Bank innerhalb weniger Tage vorgelegt worden ist, nachdem es zuvor zu endlosen Verzögerungen gekommen war.
Schreiben Sie uns eine Nachricht oder rufen Sie uns an. Wir vertreten Sie gegenüber Ihrer Versicherung!
☎ 02241 1733 0 oder info@rechtinfo.de.
Unser Rechtinfo-Tipp
Wer die Löschungsbewilligung der DSL-Bank nicht zügig und unproblematisch erhält, sollte sich nicht lange Hinhalten lassen – dann das gefährdet den Verkauf des Hauses.
FAQ zum Thema
Was sind FAQ? Wir beantworten Ihnen an dieser Stelle einige Fragen, die in der Praxis oft auftauchen. Kurz und knapp, in übersichtlichen Portionen! Bleiben aus Ihrer Sicht darüber hinaus Punkte, die geklärt werden sollten, offen, dann schreiben Sie uns per E-Mail oder rufen ganz einfach an.
In den meisten Fällen übernimmt die eigene Rechtsschutzversicherung die Kosten des Rechtsanwalts. Ob dies der Fall ist, hängt von den Versicherungsbedingungen ab. Unsere Kanzlei holt die notwendige Deckungszusage bei der Rechtsschutzversicherung für Sie ein, damit Ihnen keine unnötigen Kosten entstehen. Sie zu einigen Fragen der Kostendeckung Informationen in unserem YouTube-Kanal finden: https://youtu.be/M_Woq94IE0Y
Nein, denn die BaFin wird Ihnen nicht weiterhelfen. Die BaFin beaufsichtigt die Banken lediglich, vertritt aber nicht die Interessen der einzelnen Kunden gegenüber der Bank. Als Kunde verliert man nur weitere kostbare Zeit, wenn man darauf hofft, dass einem die Aufsichtsbehörde hilft.
Wir haben Kunden der DSL-Bank auch mit anderen Problemen geholfen. Auch dabei ging es um die Freigabe von Kreditsicherheiten. Wir konnte dafür sorgen, dass DSL-Bank-Kunden die Auszahlungen ihrer Lebensversicherung bekamen, die zu Gunsten eines Darlehens an die Bank abgetreten war. Auch hier hatte das Verhalten der DSL-Bank zu erheblichen Verzögerungen bei der Auszahlung geführt. Wir haben für die Freigabe des Geldes gesorgt.
Die Löschungsbewilligung bewirkt, dass eine in das Grundbuch eingetragene Grundschuld zur Absicherung einer (Kredit-)Forderung gelöscht wird. Die Löschungsbewilligung besagt, dass das Kreditinstitut auf deren (Grundpfand-)Rechte an dem Grundstück verzichtet. Im Regelfall fallen Kosten für das Notariat und das Grundbuchamt an.
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