Sie erfahren hier, ….
- wie Sie sich finanziell im Alter absichern können
- wie Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer ganz oder teilweise entfällt
- dass man diesen steuersparenden Effekt mehrfach nutzen kann
- Steuervorteile von Grundstücksschenkungen mit Nießbrauchrecht in Zeiten hoher Immobilienpreise
- Steigende Immobilienpreise als Herausforderung
- Die steuerlichen Vorteile der Schenkung mit Nießbrauchrecht
- Nießbrauch als sinnvolle Ergänzung bei Schenkung von Häusern und Wohnungen
- Schenkungsteuer mehrfach sparen
- Was ist eigentlich ein Nießbrauch?
- So kann ein Nießbrauch vereinbart werden
- So kann man Steuern mit dem Nießbrauch sparen
- So verteilen sich die Kosten auf den Nießbraucher und den neuen Eigentümer
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
- Hat der Nießbrauch auch Schattenseiten?
- Mit dem Nießbrauch Steuern sparen und das Grundvermögen im Blick halten
- Rechtinfo-Tipp
- FAQ
Videos zum Thema
Erbrechtliche Aspekte, Praxisbeispiele und Strategien zur Steuervermeidung.
Steuervorteile von Grundstücksschenkungen mit Nießbrauchrecht in Zeiten hoher Immobilienpreise
In Zeiten, in denen die Immobilienpreise unaufhaltsam in die Höhe schnellen, sehen sich viele Eigentümer von Grundvermögen mit neuen Herausforderungen konfrontiert. Eine intelligente Nutzung von Steuerstrategien hilft, Vermögen zu schützen. Und zwar gerade, wenn es darum geht, Immobilien in die nächste Generation zu übertragen.
Hierbei erweist sich die Schenkung von Grundstücken mit gleichzeitig eingeräumtem Nießbrauchrecht für den bisherigen Eigentümer als eine äußerst attraktive Option.
Wer seinen Kindern bzw. Enkelkindern Vermögen übertragen möchte und sich selbst und / oder seinen Ehe- und / oder Lebenspartner finanziell absichern möchte, findet mit dem Nießbrauch einen gangbaren Weg. Wir zeigen Ihnen die steuersparenden Aspekte des Nießbrauchrechts auf. Außerdem beleuchten wir, wie es angesichts der Entwicklung der Preise am Immobilienmarkt die Schenkungsteuer spart oder zumindest deutlich reduziert.
Steigende Immobilienpreise als Herausforderung
Der Immobilienmarkt hat in den vergangenen Jahren eine bemerkenswerte Entwicklung erfahren: In urbanen Gebieten sind die Preise für Wohn- und Gewerbeimmobilien förmlich explodiert. Dies stellt nicht nur für potenzielle Käufer eine Hürde dar, sondern auch für langjährige Eigentümer.
Der Gedanke, dass das eigene Grundstück oder die Immobilie erheblich an Wert gewonnen hat, mag zwar auf den ersten Blick erfreulich sein, bringt auf der anderen Seite auch steuerliche Probleme mit sich. An dieser Stelle kommt die Schenkung von Grundvermögen in Kombination mit Nießbrauchrechten ins Spiel, um eine mögliche Lösung zu bieten.
Die steuerlichen Vorteile der Schenkung mit Nießbrauchrecht
Steuerliche Entlastung
Die Einräumung eines Nießbrauchtechts ermöglicht es dem bisherigen Eigentürmer, die Immobilie zu schenken. Die Begünstigten profitieren gleichzeitig von einer Reduzierung der Schenkungs- und Erbschaftssteuern, da der Wert der immobilie aufgrund des eingeschränkten Nutzungsrechts niedriger angesetzt wird.
In diesem „Dilemma“ eröffnet die Schenkung von Grundstücken oder Immobilien an Nachkommen oder nahestehende Personen eine interessante Perspektive. Insbesondere dann, wenn gleichzeitig Nießbrauchrechte für den bisherigen Eigentümer eingeräumt werden, ergeben sich nicht nur für die Beschenkten, sondern auch für den Schenker steuerliche Vorteile.
Durch diese Maßnahme bleibt der bisherige Eigentümer in der Lage, die Immobilie weiterhin zu nutzen und die Früchte des Grundvermögens zu ernten, während er gleichzeitig den Wert des Grundstücks und weitere Wertsteigerung auf den oder die Beschenkten überträgt.
Die Schenkung mit Nießbrauchrecht ermöglicht es dem Schenker somit, die Steuerbelastung zu reduzieren und gleichzeitig den Fortbestand seines Vermögens zu sichern. Denn durch den behaltenen Nießbrauch behält der Schenker das Recht auf
- Mieteinnahmen,
- Nutzung und
- Fruchtziehung,
was nicht nur finanzielle Stabilität garantiert, sondern auch einen gewissen Grad an Kontrolle über die Immobilie ermöglicht. Insbesondere in Zeiten, in denen Erbschafts- und Schenkungssteuern beachtliche Summen erreichen können, erweist sich diese strategische Ausrichtung als äußerst sinnvoll.
Nießbrauch als sinnvolle Ergänzung bei Schenkung von Häusern und Wohnungen
Aus dem wirtschaftlichen Blickwinkel betrachtet, teilt man mit dem Nießbrauchrecht eine Immobilie in zwei Hälften: in der einen Hälfte befindet sich das
- rechtliche Eigentum und in der anderen Hälfte ist der
- wirtschaftliche Nutzen
angesiedelt.
Die Folge davon ist,
- wenn man nur das Eigentum an Kinder verschenkt,
- den Nutzen von dem Grundvermögen weiterhin für sich in Anspruch nehmen kann,
Freibeträge im Schenkungsteuerrecht
(Auswahl)
- Lebenspartner: 500.000,00 Euro
- Kinder: 400.000,00 Euro
- Enkel, Nichten: 200.000,00 Euro
das Eigentum am Grundvermögen alleine für sich genommen weniger wert ist, als wenn man die beiden Positionen Eigentum und Nutzen überträgt!
Somit kann das Nießbrauchrecht eine Antwort sein, um auf die seit 2009 nicht mehr angepassten Freibeträge bei der Schenkungsteuer zu reagieren.
So sind in dem Zeitraum zwischen 2018 und 2023 die Immobilienpreise für Einfamilienhäuser in Deutschland um fast 20 % gestiegen.
Außerdem hat sich die Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer faktisch durch das Jahressteuergesetz 2022 erhöht, um den seit 2008 gestiegenen Immobilienpreisen Rechnung zu tragen. Das Zusammenspiel von geänderten, höheren steuerlichen Bewertungen von Immobilienvermögen sowie von gestiegenen Marktwerten, veranlasst viele Familien sich verstärkt Gedanken über eine geeignete Steuerstrategie zu machen.
Konnte etwa eine Immobilie in der Vergangenheit regelmäßig noch steuerfrei auf die nächste Generation übertragen werden, ist dies aktuell nur noch selten der Fall.
Schenkungsteuer mehrfach sparen
Wer mit einer durchdachten Erb- und Schenkungstrategie ans Werk geht, kann mehrmals Steuer sparen. Denn Freibeträge gelten jeweils pro Erblasser und Erbe bzw. Schenker und Beschenkten und können alle 10 Jahre erneut in voller Höhe in Anspruch genommen werden.
Auch wenn Sie bereits in einem fortgeschrittenen Alter sind und möglicherweise nicht davon ausgehen, noch weitere 10 Jahre zu leben, können Sie durch die Vereinbarung eines Nießbrauchs den Anfall der Schenkungsteuer regelmäßig ganz erheblich begrenzen oder gar ganz verhindern.
Was ist eigentlich ein Nießbrauch?
Kontinuierliche Nutzung
Der Schenker behält das Recht, die Immobilie weiterhin zu nutzen und von den Erträgen wie Mieteinnahmen oder Nutzungsrechten zu profitieren. Dies bietet finanzielle Stabilität, insbesondere für ältere Eigentümer.
Für den Juristen bedeutet ein Nießbrauch das Recht, die Nutzungen einer Sache oder eines Rechts zu ziehen. Im Kern bedeutet das, dass Sie weiterhin in Ihrer übertragenen Immobilie wohnen bleiben können oder diese vermieten können, sollten Sie umziehen wollen. Dieses Recht kann nicht an Dritte übertragen werden und wird auch nicht vererbt.
Nachdem ein Nießbrauch vereinbart worden ist, behalten Sie Rechte und Pflichten, die in vielen Punkten der Eigentümerstellung gleichkommen. Sie werden so genannter „wirtschaftlicher Eigentümer“. Eine gewöhnliche Wertminderung der Immobilie durch den ordnungsgemäßen Gebrauch müssen Sie dem Eigentümer nicht ersetzt werden.
Behalten Sie sich bei einer Schenkung den Nießbrauch an der Immobilie vor oder wenden Sie einem anderen den Nießbrauch zu, ist der Beschenkte gehindert die Immobilie selbst zu nutzen.
Nießbrauch gibt es in verschiedenen Formen
Die verschiedenen Möglichkeiten, das Nießbrauchrecht zu vereinbaren, unterscheiden sich durch die Person, die das Recht erhält das Grundstück für sich zu nutzen.
Bei einem Vorbehaltsnießbrauch halten Sie sich selbst die Nutzung an ihrer Immobilie vor, bei einem Zuwendungsnießbrauch bekommt eine dritte Person die Nutzung (z. B. Mieterträge), etwa Ihr Ehepartner oder Ihre Kinder.
Ein Vermächtnisnießbrauch liegt vor, wenn aufgrund einer letztwilligen Verfügung des Erblassers (Testament oder Erbvertrag) der oder die Erben einem Dritten ein Nutzungsrecht an einem Nachlassgegenstand einräumen müssen.
So kann ein Nießbrauch vereinbart werden
Da ein Nießbrauchrecht in das Grundbuch eingetragen wird, muss ein Notar eingeschaltete werden, um diese Sicherheit dingfest zu machen. Das Nießbrauchrecht wird zusammen mit der Übertragung des Grundstücks in der ein und derselben Urkunde vereinbart.
Vermeidung von Verkaufsinteresse
Hohe Immobilienpreise könnten den Anreiz bilden, zu verkaufen. Das Nießbrauchrecht erlaubt es dem beschenkten neuen Eigentümer, von steigenden Immobilienwerten zu profitieren, kann aber die Immobilie faktisch nicht verkaufen.
In vielen Fällen hat es sich als sinnvoll erwiesen, wenn gleichzeitig geregelt wird, wie mit dem Grundstück und dem Nießbrauch im späteren Erbfall umzugehen ist. So kann eine Anrechnung des geschenkten Grundstücks auf den Pflichtteil in den Vertrag aufgenommen werden.
Ein solch konzeptionelles Vorgehen sichert nicht nur den Steuervorteil, sondern auch, dass in einem späteren Erbfall ein Streit und den vom Testament oder Erbvertrag bedachten Personen vom Zaun gebrochen wird.
So kann man Steuern mit dem Nießbrauch sparen
Die Steuerersparnis hängt grundsätzlich vom Wert des Nießbrauchs ab. Wieviel ein Nießbrauch wert ist, bestimmt sich im Wesentlichen nach den folgenden Faktoren:
- Alter des Alteigentümers
- Jahresmietwert des Grundstücks
- Vervielfältiger
So wirken diese Faktoren zusammen:
Als Jahresmietwert ist der Reinertrag aus dem Grundvermögen zugrunde zu legen. Dieses ist bei Grundstücken regelmäßig die Nettokaltmiete, da die Betriebskosten regelmäßig vom Mieter getragen werden.
Der Vervielfältiger für den Kapitalwert wird jährlich vom Bundesfinanzministerium festgelegt.
So verteilen sich die Kosten auf den Nießbraucher und den neuen Eigentümer
Eine Immobilie verursacht regelmäßige Kosten und oft fallen auch Aufwendungen für Ausbesserungen an.
Das muss der Nießbrauchberechtigte zahlen
Der Nießbraucher hat für die Zeit, in der das Nießbrauchrecht besteht, alle im Zusammenhang mit dem Gebäude stehenden öffentlichen und privatrechtlichen Lasten (= Kosten) zu tragen. Zu diesen Belastungen zählen z. B. die Grundbesitzabgaben.
Der Nießbraucher hat für die Erhaltung des Grundstücks und des darauf stehenden Gebäudes zu sorgen. Dazu gehören nur die gewöhnlichen Ausbesserungen und Erneuerungen zur laufenden Unterhaltung des bebauten Grundstücks.
Diese Positionen trägt der neue Eigentümer
Größere Renovierungskosten hat dagegen der Eigentümer zu tragen. Der Nießbraucher muss nicht die außerordentlichen öffentlichen Lasten, wie etwa Erschließungs-, Anlieger- und Flurbereinigungsbeiträge bezahlen, diese Kosten gehen zu Lasten des Beschenkten.
Eine klare Kostenregelung vermeidet Missverständnisse
Da die gesetzliche Regelung oft für Konflikte zwischen Nießbraucher und Eigentümer sorgt, ist es ratsam, die Lastentragung und -verteilung vertraglich klar und eindeutig zu regeln.
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Vermögenssicherung
Das Nießbrauchrecht ermöglicht es dem Schenker, sein Vermögen innerhalb der Familie oder nahestehender Personen zu übertragen, während er dennoch die Kontrolle und Vorteile über die Immobilie behält. Dies sichert den Fortbestand des Vermögens.
Einem Nutzungsberechtigten sind das Wirtschaftsgut und damit die Berechtigung aus der Abschreibung (AfA) zuzuordnen, wenn er die Nutzungen tatsächlich zieht, das Grundstück in Besitz hat und es verwaltet.
Beim Vorbehaltsnießbrauch trifft dies auf den Nießbraucher zu.
Beim Zuwendungsnießbrauch unterscheidet man zwischen entgeltlichem, teilweise entgeltlichem und unentgeltlichem Nießbrauch. Aus diesem Grunde ist eine interessengerechte Regelung in den Vertrag aufzunehmen. Der Vermächtnisnießbrauch ist dem unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch gleichgestellt.
Beim unentgeltlichen Zuwendungsnießbrauch und beim Vermächtnisnießbrauch sind regelmäßig die Miet- oder Pachteinnahmen aus Vermietung und Verpachtung dem Nießbraucher und nicht dem Eigentümer zuzurechnen, sofern die vorstehenden Voraussetzungen erfüllt sind.
Hat der Nießbrauch auch Schattenseiten?
Der Nießbrauchberechtigte wird bei näherer Betrachtung feststellen, dass er natürlich nach der Übergabe des Grundstücks nicht mehr im gleichen Maße wie bisher schalten und walten kann.
Umbaumaßnahmen an Haus und Wohnung durch Nießbrauch eingeschränkt
Wesentliche Umbaumaßnahmen an der Immobilie dürfen Sie als Nießbraucher nur mit Zustimmung des Eigentümers, dem das Grundstück übertragen worden ist, vornehmen. Wenn Sie also vorhaben, ein Eigenheim alters- oder behindertengerecht umzugestalten, sollten Sie sich dieses Recht ausdrücklich vorbehalten.
Pflichtteil wird durch Nießbrauch nicht verringert
Ein Nachteil kann sein, wenn die späteren Erben mit Pflichtteilsansprüchen konfrontiert werden. Wurde eine Immobilie verschenkt, befindet sich diese naturgemäß nicht mehr im Nachlass.
Verringert der Erblasser sein Vermögen durch Schenkungen, geht das nicht zu Lasten pflichtteilsberechtigter Personen. Die durch das Pflichtteilsrecht garantierte Mindestbeteiligung naher Angehöriger am Nachlass verringert sich nicht; geschweige, dass der Pflichtteilberechtigte vollkommen leer ausgeht.
Der Gesetzgeber hat die Ansprüche der Pflichtteilsberechtigten dadurch gestärkt, dass beim Erbfall die Geschenke eines Erblassers der letzten 10 Jahre vor dem Todesfall dem vorhandenen Nachlass (fiktiv) hinzugerechnet werden.
Die Folge liegt auf der Hand: Der jeweilige Pflichtteil errechnet sich aus dem einem erhöhten fiktiven Nachlasswert. Ergibt sich dadurch eine Differenz zum Pflichtteilsbetrag, hat der Pflichtteilsberechtigte einen Anspruch auf Ergänzung gegenüber den Erben; also regelmäßig demjenigen, der die Immobilie übertragen bekommen hat.
Wenn der Schenkende arm werden sollte
Wie bei jeder unentgeltlichen Zuwendung besteht für den Zuwendungsempfänger innerhalb der Zehn-Jahresfrist das Risiko, dass im Fall der eigenen Verarmung des Schenkers dessen Rückforderungsanspruch auf den Sozialhilfeträger übergeleitet wird.
Mit dem Nießbrauch Steuern sparen und das Grundvermögen im Blick halten …
… ist eine Frage der Gesamtkonzeption, da nicht nur das Erb- und Steuerrecht dabei eine Rolle spielen, sondern der gesamte familiäre und auch der außerfamiliäre Bezug angemessen berücksichtigt werden muss.
Schreiben Sie uns eine Nachricht oder rufen Sie uns an.
☎ 02241 1733 0 oder info@rechtinfo.de.
Nießbrauch bei Immobilien: Unser Rechtinfo-Tipp
Durch Schenkung von Immobilien mit Nießbrauchrecht können Eigentümer trotz hoher Immobilienpreise ihre Werte in die nächste Generation übertragen. Dies sichert Vermögen, reduziert Steuerbelastungen und ermöglicht bei entsprechender Vertragsgestaltung weiterhin die Kontrolle über die Immobilie.
FAQ zum Thema Nießbrauch bei Immobilien
Was ist FAQ? Wir beantworten Ihnen an dieser Stelle einige Fragen, die in der Praxis oft auftauchen. Kurz und knapp in übersichtlichen Portionen! Bleiben aus Ihrer Sicht darüber hinaus Punkte, die geklärt werden sollten offen, dann schreiben Sie uns per eMail oder rufen ganz einfach an.
Das Nießbrauchrecht und das Wohnungsrecht auf Lebenszeit haben viele Gemeinsamkeiten. Beide Rechte werden im Grundbuch eingetragen, sie können nicht vererbt werden und sie bestehen auch bei einem Wechsel des Eigentümers der Immobilie fort.
Das Wohnungsrecht gewährt einer Person das Recht, eine bestimmte Wohnung in einem Gebäude zu nutzen, jedoch ohne Eigentumsrecht an der Wohnung oder dem Grundstück zu besitzen. Dieses Recht ist meist auf die Nutzung der Wohnung beschränkt und umfasst nicht das Recht auf Erträge aus dem Grundstück.
Im Gegensatz dazu beinhaltet das Nießbrauchrecht an einer Immobilie ein umfassenderes Nutzungsrecht. Es gewährt einer Person nicht nur das Recht, die Immobilie zu bewohnen, sondern auch alle Erträge aus der Immobilie zu ziehen, wie zum Beispiel Mieteinnahmen oder Pachten. Der Nießbraucher hat also ein breiteres Spektrum an Nutzungs- und Ertragsrechten im Vergleich zum reinen Wohnungsrecht.
Zusammengefasst, gewährt das Wohnungsrecht das Recht zur Nutzung einer Wohnung, während das Nießbrauchrecht ein umfassenderes Nutzungs- und Ertragsrecht an einer Immobilie beinhaltet.
Lediglich Familienangehörige oder Hauspersonal dürfen ohne besondere Erlaubnis in die Immobilie aufgenommen werden.
Der Nießbrauch kann zur Absicherung des Nutzungsrechts für mehrere Personen dienen. Zum einen kann ein Nießbrauch für mehrere Berechtigte gemeinsam bestellt werden, zum anderen kann für jeden Berechtigten ein eigenes Nießbrauchrecht mit unterschiedlichem Rang bestellt werden.
Nein. Der Nießbrauch ist eine Form der Dienstbarkeit und kann auch an einer Eigentumswohnung bestellt werden. An einzelnen Räumen eines Gebäudes als auch Keller, Dachboden oder Garage kann ein Nießbrauch nicht bestellt werden.
Ja, jedoch sollte dieses allein schon aus steuerlichen Gründen nicht ersatzlos geschehen. Denn verzichten Sie ersatzlos auf Ihren Nießbrauch, machen Sie hierdurch dem Nießbrauchverpflichteten eine (weitere) Schenkung; dieser Vorgang löst ihrerseits Schenkungsteuer aus. Sinnvoll ist es, die Voraussetzungen für die Rückforderung der Immobilie klar und unmissverständlich von Anfang an im Vertrag zu definieren. Das dient dem Schutz aller Parteien, vor allem vor hohen Steuern.
Verbleibt bei einer Schenkung aus rechtlicher Sicht wegen des vereinbarten Nießbrauchvorbehalts die Nutzung im Wesentlichen beim Schenker (= Nießbrauchberechtigter), kommt es für den Fristbeginn bei erbrechtlicher „Rechenmethode“ nicht auf den Zeitpunkt der des Eigentumsübergangs an, sondern erst der des Nutzungswegfalls (entsprechend dem Wegfall des Nießbrauchrechts zum Zeitpunkt des Todesfalls).
Dies bedeutet, dass die 10-Jahres-Frist mit der erfolgten Schenkung der Wohnung oder des Hauses nicht startet, und ein Pflichtteilsberechtigter seinen Ergänzungsanspruch selbst dann noch geltend machen kann, wenn seit der Schenkung bereits beispielsweise 20 Jahre vergangen sind und der Nießbrauchberechtigte nicht bereits vorher verstorben ist.
Bei Zuwendungen an den Ehegatten beginnt diese Frist erst ab Auflösung der Ehe.
Bildquellennachweise: © PantherMedia | Andriy Popov
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