Familienheim ohne Erbschafts- und Schenkungsteuer übertragen

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Wer eine Immobilie vererbt oder geschenkt erhalten hat, muss sich nicht wundern, wenn er Post vom Finanzamt, Abteilung für Erb- und Schenkungsteuer, bekommt. Was viele nicht im Blick haben: Das Erb- und Schenkungsteuergesetz gibt Ihnen für das Familienheim eine zusätzliche Option, um Vermögenszuwachs steuerfrei zu erwerben. Wir stellen Ihnen darüber hinaus weiter Möglichkeiten vor, wie Sie dem Fiskus vollkommen legal die rote Karte zeigen können. Dieses ist angesichts hoher und in Zukunft möglicherweise noch weiter steigender Werte von Grund und Boden wichtig zu wissen.

Sie erfahren hier, ….

  • wie Sie bei geschenktem oder ererbtem Familienheim Steuerbefreiungen nutzen
  • wann eine Schenkung sinnvoll ist
  • welcher Zeitpunkt für die Höhe des Wertes von Immobilien maßgeblich ist
Inhalt

Hohe Preise auf Crashkurs mit Schenkungs- und Erbschaftsteuer

Hohe Werte bei Immobilien führen bei Schenkungen und Erbfällen in vielen Fällen dazu, dass Steuern zu zahlen sind. Diese Steuerlast wird im schlechtesten Fall mit einem so genannten persönlichen Freibetrag in Höhe von nur 20.000,00 Euro begünstigt und im Idealfall beträgt dieser persönliche Freibetrag 500.000,00 Euro. Ein „Steuerschlupfloch“ bleibt darüber hinaus: das Familienheim.

Erbschaftsteuer Schenkungsteuer Göddecke Rechtsanwälte

Hier finden Sie weitere Informationen zu den persönlichen Freibeträgen.

Die Konsequenz daraus liegt auf der Hand: Sofern der Immobilienwert, der beim Beschenkten oder Erbe ankommt, höher ist als dessen persönlicher Freibetrag, wird regelmäßig Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer anfallen.

Im Ergebnis tragen diese Steuerbefreiungen dazu bei, dass Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer nicht anfällt bzw. erheblich reduziert werden kann. 

Der Schlüssel, um steuerlich günstig im Erb- und Schenkungsfall davon zu kommen liegt im Detail: Der Empfänger der geschenkten oder ererbten Immobilie kann zusätzlich zu seinen persönlichen Freibeträgen weitere Steuerbefreiungen für das Familienheim in Anspruch nehmen.

Wer sich rechtzeitig Gedanken macht, kann sicher gehen, dass er mehrere Steuervorteile bei der Erb- und Schenkungsteuer nebeneinander nutzen kann. Das kann dazu führen, dass

  • das Familienheim vollkommen steuerfrei übertragen werden kann,
  • die persönlichen Freibeträge außerdem für andere Zwecke genutzt werden können und
  • reduzierte Werte bei Mietobjekten positiv zu Buche schlagen.

Beim Familienheim fällt keine Erb- und Schenkungsteuer an

Als Faustformel gilt: Wird das Familienheim übertragen und wohnt das Familienmitglied über 10 Jahre darin, fällt überhaupt keine Erb- oder Schenkungsteuer an.

Es besteht für Familienmitglieder grundsätzlich ein Rechtsanspruch für das geschenkte oder vererbte Familienheim auf Steuerbefreiung. 

Das Familienheim muss gemeinsam zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Entscheidend ist, dass sich dort der Mittelpunkt des familiären Lebens befindet. Entscheidend ist die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken der Eheleute / des Lebenspartners und der zur Familie gehörenden Kindern. Wenn Enkelkinder, Eltern oder eine Haushaltshilfe die Wohnung ebenfalls nutzen, ist das unproblematisch.

Wohnen im Familienheim – was bedeutet das?

Als Familienheim kommen bebaute Grundstücke in Betracht:

  • Ein- und Zweifamilienhäuser,
  • Mietwohngrundstücke,
  • Wohnungs- und Teileigentum,
  • Geschäftsgrundstücke mit Wohnung sowie
  • gemischt genutzte Grundstücke.

Die Begünstigung umfasst

  • Garagen,
  • Nebenräume und
  • Nebengebäude, die sich auf dem Grundstück befinden und mit der Wohnung gemeinsam genutzt werden.

Die Nutzung auch zu anderen als Wohnzwecken ist unschädlich, wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist, wie z.B. bei Nutzung eines Arbeitszimmers als Homeoffice.

Begünstigt werden vom Gesetzgeber der Ehepartner, der eingetragene Lebenspartner sowie die Kinder und die Kinder vorverstorbener Kinder (Enkelkinder).

Wird dagegen lediglich ein unbebautes Grundstück übertragen, kann keine Steuerbefreiung in Anspruch genommen werden. Die Steuerbefreiung scheidet auch aus, wenn das Heim lediglich als Ferien- oder Wochenenddomizil genutzt oder auch nur teilweise an Dritte vermietet wird bzw. für einen Berufspendler nur die Zweitwohnung darstellt.

Wichtig: Zu Lebzeiten ist eine steuerfreie Übertagung der Immobilie nur möglich, wenn sie zugunsten des Ehe- und Lebenspartners vereinbart wird. Der steuerfreie Erwerb von Todes wegen ist darüber hinaus auch zugunsten der Kinder oder in Sonderfällen auch zugunsten der Enkelkinder möglich ist.

Familienheim wird unter Lebenden an Ehegatten und Lebenspartner übertragen

Ein Ehegatte oder Lebenspartner kann dem anderen Ehegatten oder Lebenspartner zu Lebzeiten ein Familienheim steuerfrei übertragen. Das bedeutet, dass die vom Gesetz vorgesehenen persönlichen Freibeträge weiterhin ungeschmälert genutzt werden können.

Auch nachträglicher Herstellungs- und Erhaltungsaufwand fällt unter die Steuerbefreiung, wenn ein Zusammenhang mit dem Familienheim besteht.

Zuwendungen unter Lebenden sind nicht nur die klassische Variante, sondern auch die Freistellung des anderen Ehegatten von eingegangenen Verpflichtungen im Zusammenhang mit der Anschaffung oder der Herstellung eines Familienheims, wie z. B. Schulden, die übernommen werden.

Die steuerbefreite Zuwendung eines Familienheims unter Lebenden ist nicht an einen bestimmten Güterstand der Ehegatten geknüpft.

Keine Rolle spielt es, ob die Beteiligten im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft verheiratet sind oder im Rahmen eines Ehevertrages den Güterstand der Gütertrennung oder Gütergemeinschaft vereinbart haben.

Weder kommt es auf den Wert der Immobilie oder der Wohnung an, noch findet eine Prüfung der Angemessenheit statt. Dieses ist ein ungeheurer Vorteil, wenn das Familienheim z. B. in einer Villengegend oder einer Stadt mit hochpreisigen Häuser liegt.

Entscheidend ist jedoch, dass zum Zeitpunkt der Entstehung der Steuer eine Ehe bzw. Lebenspartnerschaft bestanden hat. Wird die Ehe erst später geschlossen, reicht das nicht mehr, um in den Genuss des Steuervorteils zu kommen.

familienheim steuerfrei

Wer mit Bedacht seine Wohnimmobilie verschenkt oder vererbt, stellt sicher, dass keine oder wenig Erb- und Schenkungsteuer anfällt. Durch die Steuerfreiheit beim Familienheim ist die Freude beim Beschenkten oder Erben garantiert.

 

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Familienheim fällt mit dem Tod an den Ehegatten und Lebenspartner

Das Erb- und Schenkungsteuergesetz gibt auch die Möglichkeit, dass ein Ehegatte oder Lebenspartner dem anderen Ehegatten oder Lebenspartner ein Familienheim steuerfrei vererbt.

Der Erwerb von Todes wegen eines bloßen Wohnrechts oder sonstigen Nutzungsrechts reicht nicht aus. Gleiches gilt für den Erwerb eines Anwartschaftsrechts bzw. des bloßen so genannten wirtschaftlichen Eigentums.

Bei der Zuwendung von Todes wegen reicht es aus, wenn dem überlebenden Ehegatten bzw. Lebenspartner das Familienheim rechtlich als Vermächtnis zugewendet wird; ein Einsetzen als Erbe ist nicht notwendig.

So kann es z. B. sein, dass das ehegemeinsame Kind als Alleinerbe eingesetzt wird, der Ehe- oder Lebenspartner die Wohnung und möglicherweise noch weitere Vermögensgegenstände (als Vermächtnis) zugedacht bekommt. Welches steuerlich die beste Lösung ist, hängt dabei von den persönlichen Gegebenheiten und den Interessen der einzelnen Personen ab.

Es bestehen keine wert- oder größenmäßigen Beschränkungen, so dass selbst Villen in Luxuslagen an Familienmitglieder übergehen können, ohne dass Erbschaftsteuer zu zahlen ist.

Wichtig ist allerdings, dass der Erblasser das Familienheim im Zeitpunkt des Erbfalls zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war.

Natürlich gibt es Ausnahmen von der Selbstnutzung: Als zwingende Gründe, die von der Selbstnutzung befreien, werden von der Finanzverwaltung medizinische bzw. gesundheitliche Gründe anerkennt, soweit diese von solchem Gewicht sind, dass sie den Erblasser zu einem Lebensmittelpunkt außerhalb des Familienheims genötigt haben; berufliche Gründe – also ein Wechsel des Arbeitgebers – zählen nicht dazu.

Familienheim wird an Kinder oder Enkelkinder vererbt

Auch Kinder und unter Umständen Enkelkinder können in gewissen Grenzen – ähnlich wie Ehegatten und Lebenspartner – das Familienheim steuerbegünstigt im Erbfall erhalten. Eine – von mehreren – Restriktionen ist, dass die Wohnfläche 200 m² nicht übersteigen darf.

Soll das Familienheim im Ergebnis beim Erben steuerfrei ankommen, sind eine Reihe von weiteren Details zu beachten:

  • Das Familienheim muss vom Erwerber unverzüglich zu eigenen Wohnzwecken selbst genutzt werden
  • Es darf nicht die Verpflichtung ausgesprochen werden, dass der Erwerber das Familienheim an einen Dritten übertragen muss (z. B. im Rahmen eines Vermächtnisses)
  • Im Rahmen z. B. einer Erbteilung darf die Immobilie oder Wohnung nicht an einen Dritten übertragen werden
  • Außerdem gilt eine 10-jährige Behaltensfrist (Nachversteuerungsvorbehalt) mit wenigen Ausnahmemöglichkeiten, wie z. B. wegen ernstlicher gesundheitlicher Probleme

Familienheim – darauf ist beim Testament oder Erbvertrag zu achten

Die Steuerbefreiung als Familienheim kann nur für ein einziges Objekt in Anspruch genommen werden. Maßgeblich für die Frage, ob ein einziges Objekt vorliegt, hängt von der Bezeichnung im Grundbuch ab.

Wenn das Testament oder der Erbvertrag formuliert wird, ist darauf zu achten, ob nicht mehrere Grundstücke im Sinne des Grundbuches zu einem einzigen zuvor vereinigt werden müssen.

Ist das Familienheim groß und erstreckt sich über mehrere Grundbuchblätter, so gilt das erbschaftsrechtliche Steuerprivileg nur für ein einziges Objekt, das in den Grundbuchblättern eingetragen worden ist.

Dies gilt bei gleichzeitiger Eigennutzung mehrerer Immobilien durch den Erblasser zu seinen Lebzeiten als auch im Falle zeitlich aufeinander folgender Eigennutzung verschiedener in seinem Eigentum stehender Immobilien (Mehrfachwohnsitz). Das Erbschaftsteuerrecht gibt diesen steuerlichen Vorteil nur für ein einziges Immobilienobjekt, das den Lebensmittelpunkt darstellt. Diese Problematik, das richtige Objekt zu bestimmen, kann auftauchen, wenn es um Personen geht, die aus beruflichen Gründen mehrere Wohnsitze haben oder aus besonderen familiären Gründen (z. B. Patchworkfamilie).

Die Möglichkeit der Steuerbefreiung begründet nach dem Erbfall kein Recht des Erben zwischen mehreren ererbten Immobilien, die vom Erblasser nacheinander zeitweise selbst genutzt worden und aufgrund zwingender Gründe jeweils wieder verlassen worden waren, ein ganz bestimmtes für sich auszuwählen. Aus dem Grund ist bei der Planung besonderes Gewicht darauf zu legen, welchem der Häuser oder Wohnungen diesen Steuervorteil zugeordnet werden soll.

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Nur ein schneller Einzug ins Familienheim sichert den Steuervorteil

Familienheim Steuerbefreiung

Der Erwerber muss im Regelfall das Familienheim unverzüglich selbst nutzen. Erforderlich ist, dass der Erwerber in die Wohnung einzieht und sie als Familienheim für eigene Wohnzwecke nutzt.

Die bloße „Widmung“ zur Selbstnutzung - beispielsweise durch Angabe in der Erbschaftsteuererklärung – reicht nicht aus, wenn kein tatsächlicher Einzug erfolgt. Dasselbe gilt, wenn der Erwerber seine Absicht zum Einzug lediglich durch Äußerungen gegenüber Dritten zum Ausdruck bringt.

Die tatsächliche Aufnahme der Selbstnutzung hat unverzüglich zu erfolgen. Angemessen ist regelmäßig ein Zeitraum von sechs Monaten nach dem Erbfall bzw. Erbantritt.

Braucht es mehr als sechs Monate, muss der Erbe

  • erklären und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung als Familienheim entschlossen hat,
  • aus welchen Gründen ein Einzug nicht früher möglich war und
  • warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat.

Keine begünstigte Selbstnutzung liegt vor, wenn der Erwerber das erworbene Familienheim gleich aus welchen Gründen abreißt und durch einen Neubau ersetzt.

Ein Beispiel für einen „verzögerten“ Einzug ist, wenn der Erwerber zunächst eine (umfassende) Sanierung bzw. Renovierung des Gebäudes vornimmt und sich der Beginn der Selbstnutzung hierdurch verzögert. Gründe für eine zeitliche Verzögerung können etwa auch darin liegen, dass sich der Einzug wegen einer Erbauseinandersetzung um einige Monate verzögert.

Unschädlich ist es ferner, wenn der Erwerber nach dem Erwerb der Immobilie Veränderungen am Grundstück bzw. Gebäude vornimmt, wie etwa das Dachgeschoss ausbaut, aufstockt, anbaut, eine unbebaute Teilfläche verkauft oder verschenkt oder Wohnungseigentum begründet.

Nachversteuerungsvorbehalt – 10 Jahre „Nachspielzeit“ des Finanzamtes

Die Steuerbefreiung steht unter einem Nachversteuerungsvorbehalt, wonach der Beschenkte oder Erbe diesen Steuervorteil nur dann bekommt, wenn er 10 Jahre selbst in dem Familienheim wohnt. Sowohl die Nutzung als auch die Eigentümerstellung des überlebenden Ehegatten bzw. Lebenspartners müssen während des 10-Jahreszeitraums bestehen bleiben.

Beispiel mit Verlust der Steuerbefreiung

Der Erbe Manfred erbt 2020 als Alleinerbe nach dem Todesfall seiner Mutter, die einige Jahre nach ihrem Ehemann verstarb, das Familienheim und zieht sofort ein.

2025 zieht Manfred in eine andere Stadt, weil er dort einen attraktiven Arbeitsplatz angenommen hat. Der Wert des Familienheims beträgt zum Erbfall 700.000,00 Euro.

Das Finanzamt kann auf den vollen Wert des Familienheims die Erbschaftsteuer verlangen, in diesem Fall unter Berücksichtigung des vollständigen persönlichen Freibetrages: 33.000,00 Euro.

Diese Pflicht zur Nachversteuerung entfällt nur dann, wenn der Erbe oder der Beschenkte aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert ist bzw. dieser Zustand im Laufe der 10-Jahresperiode eintritt. Zu solchen ernst zu nehmenden Handicaps gehören nicht nur ernstliche gesundheitliche Einschränkungen, wie Pflegebedürftigkeit, sondern auch z. B. ärztlich bestätigte Depressionen.

Beispiel kein Verlust der Steuerbefreiung

Kann Manfred die Immobilie aus dringenden gesundheitlichen Gründen nicht mehr nutzen, weil der z. B. intensiv gepflegt werden muss, verbleibt der Steuervorteil, den das Familienheim mit sich bringt, vollständig erhalten.

Schädlich ist in diesem Zusammenhang ein Verkauf, eine Nutzung als Zweitwohnsitz, eine Vermietung oder ein längerer Leerstand des Familienheims.

Der Erwerber des Familienheims ist verpflichtet, den Wegfall der Voraussetzungen für die steuerliche Begünstigung dem Finanzamt zu melden. Nimmt er diese Mitteilung an das Finanzamt nicht vor, besteht für den begünstigten Erben oder Beschenkten die Gefahr, dass er eine Steuerhinterziehung begeht.

Familienheim in der Erbengemeinschaft und der ungeliebte Pflichtteil

Der größte Fehler, der bei der Übertragung des Familienheims in den Ehepartner, den Lebenspartner oder an ein Kind gemacht werden kann, ist eine unklare Zuordnung des Familienheims für den Erbfall.

Wer sein Testament oder seinen Erbvertrag so formuliert, dass eine Erbengemeinschaft entsteht oder wenn Pflichtteilsansprüche nicht richtig „kalkuliert“ werden, laufen Sie Gefahr, dass der steueroptimierte Plan durch Streitereien und unzureichende Formulierungen zwangsläufig nicht aufgehen wird. Hier bedarf es mehr als nur einen von einem Notar entworfenen und die steuerlichen Gesichtspunkte nicht ausreichend berücksichtigenden „letzten Willen“.

Eine Folge: Erbschaftsteuer fällt an und verhindert den sicheren Übergang an den oder die Bedachten; eine finanzielle Belastung, die oft nicht ohne Bankkredit oder steuerschädlichem Verkauf des Familienheims zu schultern sein wird.

Was ist besser? Familienheim verschenken oder vererben?

Unter dem Aspekt der „Nachspielzeit“ des Finanzamts (= Nachversteuerungsvorbehalt) im Erbfall bietet die Übertragung zu Lebzeiten an den Ehegatten den Vorteil, dass hier keine Selbstnutzungsfrist von 10 Jahren gilt.

Steuerfreiheit des Familienheims durch professionelle Hilfe sichern

Immobilien sind in vielen Familien der wesentliche Vermögensteil.

Informieren Sie sich schon im frühen Stadium Ihrer persönlichen Zukunftsplanungen, ob bei der Übertragung von Immobilien Steuerbefreiungen in Anspruch genommen werden können – das bezieht sich nicht nur auf das Familienheim. Sie hüten sich so bei der Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer vor bösen Überraschungen.

Wenden Sie sich frühzeitig an uns, damit wir mit Ihnen die Sach- und Rechtslage bewerten können. Wir können Ihnen auch helfen, wenn es darum geht, die Steuererklärung für die Schenkung bzw. Erbschaft gegenüber dem Finanzamt abzugeben. Geben Sie diese Aufgaben in professionelle Hände. So gehen Sie sicher, dass Ihr Ziel sicher erreicht wird.

Letztes Update vom 11.09.2023

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Was ist FAQ?

Wir beantworten Ihnen an dieser Stelle einige Fragen, die in der Praxis oft auftauchen. Kurz und knapp in übersichtlichen Portionen! Bleiben aus Ihrer Sicht darüber hinaus Punkte, die geklärt werden sollten offen, dann schreiben Sie uns per eMail oder rufen ganz einfach an.

Rechtsanwalt Hartmut Göddecke
Hartmut Göddecke
Rechtsanwalt 
Was ist ein Familienheim im Sinne des Erb- und Schenkungsteuerrechts?

Im Sinne des Erb- und Schenkungsteuerrechts ist ein Familienheim ein Wohngebäude, das vom Erblasser als Hauptwohnsitz genutzt wurde und das an den/die Ehepartnerin oder die nahen Angehörigen, wie zum Beispiel Kinder, vererbt wird.

In Deutschland gibt es für das Familienheim eine besondere Regelung bei der Erbschaftsteuer. Sie ermöglicht es, dass das Familienheim ohne Erb- oder Schenkungsteuer an Mitglieder der Familie übertragen werden kann. Eine solche Übertragung kann zu Lebzeiten erfolgen oder auf den Todesfall. Dies soll die Erhaltung des Familienheims für die nachfolgenden Generationen erleichtern. 

Um diese steuerliche Privilegierung vollständig zu erhalten, muss das Familienheim von dem Empfänger selbst bewohnt werden, der Einzug muss unverzüglich erfolgen und über einen gewissen Zeitraum dauern. Wird dieser Zeitraum unterschritten,  verlangt das Finanzamt die ersparte Erbschaftsteuer vom Erwerber nach und zwar in voller Höhe..

 

Was gilt für die Übertragung von Immobilien, die nicht als Familienheim genutzt werden? 

Werden zu Wohnzwecken vermietete Grundstücke oder Grundstücksteile übertragen, werden diese in erb- und schenkungsteuerlicher Hinsicht lediglich mit 90 Prozent ihres Werts angesetzt. Die Steuerbefreiung gilt für alle Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen unter Lebenden. 

Der Ansatz von 90 % des Grundbesitzwerts ist an bestimmte Voraussetzungen gebunden. Die Begünstigung gilt nur für bebaute Grundstücke oder Grundstücksteile, die 

  • zu Wohnzwecken vermietet werden,
  • im Inland, einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder in einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegen sind,
  • nicht zum begünstigten Betriebsvermögen oder begünstigten Vermögen eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft i. S. d. § 13a ff, BewG gehören.

Maßgeblich sind immer die Verhältnisse zum Besteuerungszeitpunkt (= Datum des Erwerbs).

Das Objekt muss zu Wohnzwecken vermietet sein - nicht entscheidend ist die Höhe des Mietentgelts. 

Die Steuerbefreiung ist unabhängig vom Wert des Grundstücks möglich. 

Soweit Gebäudeteile zur Vermietung zu Wohnzwecken vorgesehen sind, aber zum Bewertungsstichtag leer stehen, kann gleichwohl die Begünstigung in Anspruch genommen werden. 

Nutzt der Mieter Teile seiner Wohnung nicht zu Wohnzwecken, sondern z. B. im Rahmen eines häuslichen Arbeitszimmers oder im Rahmen einer gewerblichen oder freiberuflichen Mitbenutzung, ist dies für den Verschonungsabschlag unschädlich, wenn die Wohnnutzung überwiegt.

Die Steuerbefreiung erfolgt bei Schenkung unter Lebenden unabhängig davon, ob und welche Rechte sich der Schenker vorbehält, jedoch immer nur für den unentgeltlichen Teil des Erwerbs. 

Kein Abschlag kann auch bei der Übertragung von selbstgenutztem Wohnungseigentum in Anspruch genommen werden. Ferner entfällt der Bewertungsabschlag auch soweit eine Vermietung zu anderen als zu Mietwohnzwecken erfolgt.

Ein Erwerber kann den verminderten Wertansatz auch dann nicht in Anspruch nehmen, soweit er erworbene Grundstücke auf Grund einer letztwilligen Verfügung des Erblassers oder einer rechtsgeschäftlichen Verfügung des Erblassers oder Schenkers auf einen Dritten übertragen muss. Gleiches gilt, wenn ein Erbe im Rahmen der Teilung des Nachlasses Vermögen auf einen Miterben überträgt. 

 

Entfällt der Steuervorteil aus dem Privileg des Familienheims wenn der Erbe das Familienheim seinerseits innerhalb der 10-Jahresfrist an sein Kind überträgt und weiterhin darin wohnen bleibt?

Die Befreiung für ein Familienheim entfällt rückwirkend, wenn der Erbe dieses innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb unter Nießbrauchvorbehalt auf ein Kind überträgt und aufgrund des vorbehaltenen Nießbrauchs weiterhin zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Der Erbe muss für den gesamten 10-Jahreszeitraum auch Eigentümer bleiben.

Familienheim selbst nutzen – was ist nicht erlaubt?

Eine andere Nutzung als das Familienheim selbst zu nutzen, wie z. B. eine gewerbliche oder freiberufliche Nutzung, eine Fremdvermietung oder die unentgeltliche Überlassung an Angehörige, sind steuerlich schädlich, so dass Erbschaft- oder Schenkungsteuer anfällt.

Kann das Familienheim steuerbefreit an Kinder und Enkelkinder verschenkt werden?

Der Erwerb des Familienheims durch eine Zuwendung unter Lebenden (= Schenkung) an Kinder und Enkelkinder ist nach dem eindeutigen Wortlaut der Vorschrift des § 13 Abs. 4c ErbStG nicht  steuerbefreit.

 

So können die Bedingungen „steuerfreies Familienheim“ zusammengefasst werden

Voraussetzung für die Steuerfreiheit ist, dass das Eigentum oder Miteigentum an einem im Inland oder in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union oder einem Staat des Europäischen Wirtschaftsraums belegenen bebauten Grundstücks, auf einen begünstigten Erwerber übergeht.

Ferner, dass der Erblasser das Familienheim zum Zeitpunkt des Erbfalls zu eigenen Wohnzwecken genutzt hat oder aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert war und das Familienheim durch den Erwerber unverzüglich, d.h. ohne schuldhaftes Zögern zur Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken bestimmt ist.

Eine Steuerbefreiung für ein Familienheim scheidet aus, wenn der Erblasser niemals selbst in dem vererbten Haus gelebt hat, da sich in diesem Fall in dem Haus niemals der Mittelpunkt des familiären Lebens befunden haben kann.

Nicht begünstigt ist auch hier der Erwerb eines bloßen Wohnrechts oder sonstigen Nutzungsrechts.

Im Gegensatz zur Steuerbefreiung für die Vererbung des Familienheims zwischen Ehegatten bzw. Lebenspartnern ist der Erwerb des Familienheims durch Abkömmlinge des Erblassers größenmäßig auf eine Wohnfläche (also ohne z.B. Keller und Garagen, etc.) von 200 qm begrenzt.

Übersteigt die Zuwendung eine Wohnfläche von 200 qm, entfällt die Steuerfreiheit nicht in vollem Umfang, sondern führt lediglich zu einer anteiligen Steuerpflicht („soweit“) im Hinblick auf die jeweils übersteigende Fläche.

Die Beschränkung auf eine Wohnfläche von 200 qm bezieht sich auf das Familienheim insgesamt und gilt nicht personenbezogen für jeden einzelnen Erwerber.

Die Steuerbefreiung unterliegt dagegen keiner  wertmäßigen Beschränkung.

Keine Vergünstigung kann in Anspruch genommen werden, sofern der Erwerber das erhaltene Objekt aufgrund einer letztwilligen Verfügung, wie z.B. ein Vermächtnis oder durch eine rechtsgeschäftliche Verfügung des Erblassers, wie z.B. einen Erbvertrag auf einen Dritten übertragen muss. Gleiches gilt, wenn der Erbe das erworbene Familienheim im Rahmen der Teilung des Nachlasses auf einen Miterben überträgt.

Auch hier fällt die Steuerbefreiung mit Wirkung für die Vergangenheit komplett weg, wenn der Erwerber das Familienheim innerhalb von 10 Jahren nach dem Erwerb nicht mehr zu Wohnzwecken selbst nutzt, es sei denn, er ist aus zwingenden Gründen an einer Selbstnutzung zu eigenen Wohnzwecken gehindert. Auch hier führt die Aufgabe der Selbstnutzung aus nicht selbst verschuldeten Gründen nicht zu einer Nachversteuerung

Wie kann die Befreiung für das Familienheim zu weiteren Spareffekten bei der Schenkungsteuer genutzt werden? Familienheimschaukel kurz erklärt.

Die Familienheimbefreiung für den Ehegatten oder Lebenspartner bietet nicht nur die Möglichkeit, das Familienheim steuerfrei zu übertragen, sondern ermöglicht im Endeffekt auch die Übertragung von Barvermögen ohne Schenkungsteuer. Dies ist besonders nützlich, wenn ein Partner über mehr Vermögen verfügt als der andere und dieses deshalb auf den (nahezu) vermögenslosen Partner übertragen werden soll, wenn die Freibeträge nicht ausreichen oder mehrere Schenkungen in Verbindung mit einem möglichen Erbfall in Betracht kommen.

Die Familienheimschaukel erlaubt es, Vermögen geschickt aufzuteilen, um die Freibeträge des Erbschaftsteuergesetzes optimal zu nutzen.

So kann man vorgehen:

Vermögenseparierung für steuergünstige Übertragungen

Zuerst erfolgt die Übertragung des Familienheims an den Partner.

Anschließend kann das so auf einem der Partner übertragene Vermögen bzw. Vermögensanteil auf die nächste Generation übertragen werden, ohne Schenkungsteuer zu zahlen oder zumindest in signifikant reduzierter Form.

Ablauf der Familienheimschaukel

Der vermögende Ehepartner oder Lebenspartner schenkt das Familienheim an den anderen Partner.

Nach einer Wartefrist verkauft der Empfängerpartner das Familienheim zum Marktwert und der vermögendere Partner zahlt den Kaufpreis.

Da in diesem Familienkreis keine Einkommensteuer oder Grunderwerbsteuer anfällt, kann Geldvermögen steuerfrei übertragen werden.

Wiederholbare Schenkungs- und Kaufvorgänge

Unter günstigen Umständen können diese Schenkungs- und Kaufvorgänge mehrmals wiederholt werden.

Alternativ kann auch nur der Miteigentumsanteil am Grundstück des Familienheims übertragen werden, den der vermögende Partner besitzt.

Die Familienheimschaukel ist eine Strategie, um Vermögen innerhalb der Familie steuerfrei zu übertragen und die finanzielle Zukunft der nächsten Generation zu sichern. Es ist jedoch wichtig, die steuerlichen Vorschriften und Bedingungen sorgfältig zu beachten, um rechtliche und wirtschaftliche Probleme zu vermeiden.

Können Schulden und Lasten wertmindernd vom Wert des erhaltenen Familienheims abgezogen werden?

Wird das Familienheim steuerfrei erworben, sind im Gegenzug die damit in wirtschaftlichem Zusammenhang stehenden Schulden und Lasten nicht abzugsfähig.

Unterschiedliche Steuerbegünstigungen bei Immobilien sind möglich

Grundsätzlich können unterschiedliche Steuerbegünstigungen auch zusammen bei einer wirtschaftlichen Einheit im Sinne des Steuerrechts anzuwenden sein. 

So kann in einem Mietwohnhaus, das nur mit 90 % des Grundbesitzwerts im Sinne des Erb- und Schenkungsteuerrechts angesetzt wird, in dem auch vom Eigentümer eine eigene Wohnung genutzt wird, die vom Erben (Partner oder Kind) zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, steuerlich bevorzugt werden.

Familienwohnung mit Mietwohnung kombiniert ist kein „Aus“ für die Steuerfreiheit

Befindet sich die selbstgenutzte Familienwohnung in einem Haus, in dem der Schenker oder Erblasser auch Mietwohnungen im Eigentum hat, muss speziell für die Familienwohnung der erb- und schenkungsteuerliche Vorteil nicht entfallen. Es erfolgt dann eine Aufteilung nach der Wohn- und Nutzfläche.

Hierzu folgendes Beispiel:

Manfred, dem ein Zweifamilienhaus gehört, bewohnt mit Frauke eine Wohnung mit einer Wohnfläche von 150 m². Die andere Wohnung mit einer Wohnfläche von 50 m² hat er vermietet. Überträgt Manfred das „halbe Haus“ an seine Ehefrau, ist dies in Bezug auf die Familienwohnung steuerfrei, die vermietete Wohnung ist zu 90 % steuerpflichtig.

Was ist mit dem Hausrat?

Beim Erwerb durch Personen der Steuerklasse I. im Sinne des Erb- und Schenkungsteuergesetzes (z. B. Ehegatten, Kinder und Enkelkinder) bleiben Hausrat einschließlich Wäsche und Kleidungsstücke steuerfrei, soweit der Wert insgesamt 41.000,00 EUR nicht übersteigt.

Unter den Begriff Hausrat fallen alle beweglichen Sachen, die aus funktionaler Sicht für die Wohnung, die Hauswirtschaft und das Zusammenleben der Familie bestimmt sind, insbesondere die Wohnungseinrichtung, Wäsche, Kleidungsstücke, Geschirr, etc. Auch Luxusgegenstände können zum Hausrat zählen, sofern sie ihrer Art nach als Haushaltsgegenstände geeignet sind und nach dem Lebenszuschnitt der Haushalts-gemeinschaft als solche dienen.

Beim Erwerb durch Personen der Steuerklasse I. bleiben andere bewegliche körperliche Gegenstände steuerfrei, soweit der Wert insgesamt 12.000,00 EUR nicht übersteigt.

Andere bewegliche körperliche Gegenstände sind sämtliche persönliche Gegenstände, die nicht zum Hausrat zählen, wie z.B. Schmuck, Sportgeräte, Kraftfahrzeuge, etc. Der überwiegend von der Familie privat genutzte Pkw stellt ebenfalls einen anderen beweglichen körperlichen Gegenstand  dar, da er der Hauswirtschaft bzw. dem Zusammenleben der Familie dient.

Beim Erwerb durch Personen der Steuerklasse II. (z. B. Eltern und Voreltern, Geschwister, etc.) sowie der Steuerklasse III. (z. B. Freunde, etc.) bleiben Hausrat einschließlich Wäsche und Kleidungsstücke und andere bewegliche körperliche Gegenstände steuerfrei, soweit der Wert insgesamt 12.000,00 EUR nicht übersteigt.

Die Befreiung erfasst sowohl Erwerbe von Todes wegen als auch Schenkungen unter Lebenden und gilt zudem für den Fall der sog. mittelbaren Schenkung.

Für Gegenstände, die im Wege eines Sachvermächtnisses vom Erben übertragen werden, kann nur der Vermächtnisnehmer die Befreiung in Anspruch nehmen. Der Freibetrag steht jedem Erwerber in voller Höhe zu und kann alle 10 Jahre in Anspruch genommen werden.

Wie kann sich die Aufnahme von Flüchtlingen aus der Ukraine auf ein selbstgenutztes Familienheim auswirken?

Hier die Antwort des Bundesfinanzministeriums:

Im Einzelfall ist die vorübergehende unentgeltliche beziehungsweise gegen Erstattung von Nebenkosten erfolgende Aufnahme von Geflüchteten aus Billigkeitsgründen nicht schädlich für die Gewährung der Steuerbefreiung des Familienheims (§ 13 Absatz 1 Nummer 4a bis 4c Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz), wenn der Steuerpflichtige in diesen Fällen die Wohnung teilweise weiter zu eigenen Wohnzwecken nutzt

Wie kann sich ein betrieblich genutzter Arbeitsbereich im Familienheim steuerlich auswirken?

Ist in dem Familienheim ein häusliches Arbeitszimmer für ein Familienmitglied, dem die Immobilien gehört, im Rahmen seiner freiberuflichen oder gewerblichen Tätigkeit eingerichtet und dafür ein Betriebsausgabenabzug vorgenommen worden, stellt das Arbeitszimmer im Regelfall Betriebsvermögen dar. Das führt im Ergebnis dazu, dass für dieses Bürozimmer die stillen Reserven zu versteuern sind, weil es das Büro mit dem sogenannten Teilwert dem ansonsten privat genutzten Haus zu steuerlich zu entnehmen ist.

Gleiches gilt u. U. auch für z. B. eine gewerbliche Werkstatt, die sich im privaten Haus befindet und Betriebsvermögen darstellt, ebenso wie z. B. ein berufliches Fotostudio oder eine vergleichbare Betriebseinrichtung. Im Ergebnis werden dann Ertragsteuern zu entrichten sein.

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Bildquellennachweis: © PantherMedia | alexraths

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Letztes Update | 19.09.2023

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