Grundsteuerreform 2022 - Infos für Eigenheimbesitzer

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Ausnahmslos alle, die ein Grundstück besitzen, sind von der Grundsteuerreform betroffen. Sie müssen aktiv werden. Wir erklären Grundstückseigentümern, was es mit der Online-Steuererhebung auf sich hat und wie das Verfahren abläuft. Wichtige Neuerung: Fast alles muss online abgewickelt werden.

Wer bei der Umsetzung der Grundsteuerreform nicht vollständig und rechtzeitig mitwirkt, dessen Grundstück wird am Ende vom Finanzamt mit einer Zwangsfestsetzung leben müssen. Das geschieht meist zum Nachteil des Grundstücksbesitzers. Die Frist, um den Antrag über die Internetseite Elster digital zu stellen, ist mit vier Monaten im Sommer und Frühherbst 2022 ausgesprochen knapp bemessen. Brauchen Sie Hilfe?
Rufen Sie uns an: ☎ 02241 1733 0 oder schreiben Sie uns: info@rechtinfo.de.

Sie erfahren hier,

  • wer von der Grundsteuerreform betroffen ist
  • welche Folgen und Fristen für Grundeigentümer eintreten
  • wie sie die formellen Klippen der Grundsteuer meistern
Inhalt

Reform zur Grundsteuer zwingt alle Grundstückseigentümer zum Handeln

Die Grundsteuer hat jeder Grundstücksbesitzer in Deutschland zu zahlen, so dass die Grundsteuerreform zwangsläufig jeden Eigentümer trifft. Jeder muss eine steuerliche Feststellungserklärung beim Finanzamt abgeben – und zwar fast ausnahmslos per ELSTER online.

Die Grundsteuerreform – ein digitales Fragebogenlabyrint

  • große Datenabfrage
  • hohe Fehleranfälligkeit
  • teure dauerhafte Folgen

Viele Finanzämter schreiben die betroffenen Grundstückseigentümer an. Wer keine Aufforderung von der Finanzbehörde erhält ist aufgerufen, selbst aktiv zu werden –bei der Datenerhebung darf niemand untätig bleiben. Nach aktuell vorliegenden Informationen betreiben die Finanzbehörden keine telefonische Hotline, um Fragen schnell und unkompliziert zu klären.

Da die bisher gültigen Grundlagen für die Bewertung der Grundsteuer für nicht mehr zeitgemäß und nicht verfassungsgemäß angesehen worden waren, mussten der Gesetzgeber und die Finanzverwaltung reagieren. Das Ergebnis ist die Grundsteuerreform 2022.

Wer ist betroffen?

Betroffen ist jeder Eigentümer von Grundbesitz, insbesondere in Form von Grundstücken, Eigentumswohnungen und Betrieben der Land- und Forstwirtschaft. In erster Linie werden wir auf die Situation von Grundstücken einschließlich Firmengrundvermögen und Wohneigentum in diesem Artikel eingehen.

Dabei spielt es keine Rolle, ob auf dem Grundstück überhaupt ein Gebäude steht, ob es sich bei diesem Gebäude um ein Ein- oder Zwei- oder Mehrfamilienhaus handelt. Jeder betroffene Grundbesitzer muss nun handeln. Stichtag der Neubewertung ist der 01. Januar 2022 und die zu diesem Stichtag bestehenden und bestandenen Verhältnisse sind maßgeblich.

Auch Unternehmen zählen zu denjenigen, die von der Erfassungspflicht betroffen sind, wie z. B. Verkehrsbetriebe, Kirchen und Fabriken. Gerade bei gewerblich genutztem Grundvermögen sind viele Sonderfaktoren zu berücksichtigen, wenn es um die richtige Bewertung geht.

Für Betriebe geht es oft darum, ein hohes Maß an Daten richtig zusammen zu tragen und professionell dem Finanzamt zu übergeben. Es gilt diese Mehrarbeit in der knapp bemessenen Zeit von wenigen Monaten neben den Herausforderungen des laufenden Geschäftsbetriebs zu meistern. Viele Geschäftsleute gehen aus Sicherheitsgründen den professionellen Weg und delegieren diese zeitraubende Aufgabe effektiv auf externe Berater.

Grundsteuer digital und online – Horrorszenario?

Viele Grundbesitzer fragen sich: Macht es sich die Finanzverwaltung einfach, indem sie den Eigentümern die Pflicht auferlegt, die Angaben elektronisch einzureichen. Und die Antwort ist unserer Meinung nach: ja.

Auch die Finanzverwaltung will eine „Zeitenwende“ herbeiführen, um die Behördenarbeit digitaler werden lassen. Den größten Vorteil zieht nicht der Bürger, sondern die Finanzverwaltung hieraus. Mit geringem Personalaufwand lassen sich viele Steuerangelegenheiten in kurzer Zeit überprüfen. Um jedoch dieses Ziel zu erreichen, wird der Druck auf die Bürger mit der digitalen Grundsteuererklärung erhöht.

Dabei wird die bisher verschleppte Digitalisierung bei den Verwaltungsbehörden nun zu Gunsten der „Zeitenwende“ ohne Rücksicht auf die Belange der Bürger im Rekordtempo umgesetzt. Innerhalb weniger Monate sollen sich die Bürger auf die Abgabe der elektronischen Grundsteuererklärung einrichten. Den Nachteil trifft denjenigen, der die Steuererklärung nicht rechtzeitig abgibt.

Wer hofft, mit Hilfe eines Härtefallantrags doch noch die Grundsteuererklärung in Papierform abgeben zu dürfen, sollte sich nicht allzu große Hoffnungen machen. Die Finanzämter stellen mit Sicherheit zur Erreichung der Digitalisierung sehr hohe Hürden und Anforderungen auf, um eine Flut von bewilligten Härtefällen zu verhindern.

ELSTER – ein Vogel, auf den die Finanzverwaltung fliegt

ELSTER steht für „Elektronische SteuerErklärung“. Ein etwaiges Schmunzeln über den „Vogel“ verfliegt aber recht schnell, sobald mit der Grundsteuererklärung über ELSTER begonnen werden soll. Denn viele Steuererklärende sind noch nicht bei ELSTER registriert. Diese Nutzung ist jedoch unbedingt notwendig.

Nach dem Anlegen des Benutzerkontos im ELSTER-Portal, kann es noch mehrere Tage (ggf. mehrere Wochen) dauern, bis alle Aktivierungsdaten per Post angekommen sind, um die Erfassung der Daten abzuschließen. Aus diesem Grund können wir nur empfehlen, rechtzeitig vor dem 01.07.2022 mit der ELSTER-Registrierung zu beginnen, da mit einer großen Welle von Bürgern zu rechnen ist, die den Zugang jetzt neu beantragen.

Wer bei ELSTER registriert ist, kann mit seiner Registrierung auch für Familienangehörige (z.B. Eltern und Großeltern) die Grundsteuererklärung abgeben. Somit kann ein Härtefallantrag wegen der Überforderung mit der elektronischen Steuererklärung auch mit der Begründung abgelehnt werden, dass die Steuererklärung über die ELSTER-Registrierung eines Familienangehörigen erfolgen kann.

Wir meinen, dass so ein Verweis auf andere Familienangehörige wohl nur schwer mit dem Steuergeheimnis zu vereinbaren sein dürfte. Denn wer möchte schon unfreiwillig seine Vermögensverhältnisse vollständig offenbaren? Für den Fall, dass die Registrierung durchexerziert und erfolgreich geschafft wurde, stellt sich natürlich die berechtigte Frage, welche Vorteile für den einzelnen Bürger bestehen? Falls alles ordentlich funktioniert, können dort eingegebene Steuererklärungen zur Arbeitserleichterung für das Finanzamt organisiert werden.

Lassen Sie keine Fristen verstreichen. Lassen Sie sich bei der Eingabe aller Daten helfen.

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Was bedeutet das für mich als Grundstückseigentümer

Eigentlich sollen alle Grundstückseigentümer von den jeweiligen Finanzämtern im Mai 2022 Post erhalten haben. Dabei werden unter anderem folgende Angaben benötigt:

  • Grundstücksfläche
  • Grundbuchangaben
  • Eigentumsverhältnisse
  • Wohn- und Nutzfläche
  • Grundsteuerbefreiung/-vergünstigung
  • Bodenrichtwert

Die richtige und vollständige Antwort auf alle diese Fragen von den Finanzämtern kann zu erheblichem Kopfzerbrechen führen. Die Folge wäre ansonsten eine höhere Steuerlast. Zur Vermeidung besteht die Möglichkeit, sich professionell helfen zu lassen, um dem Finanzamt auf Augenhöhe zu begegnen.

Zeitfenster für die Erklärung der Grundsteuer

Für den einen oder anderen, der zum ersten Mal von der Grundsteuerreform hört, mag die nur sehr kurze Abgabefrist schockierend sein. Ab den 01.07.2022 besteht die Möglichkeit, die Erklärung zu den Grundstücken abzugeben. Die Abgabefrist endet aber bereits am 31.10.2022. Es gilt keine Zeit zu verlieren. Eine Aktualisierung der Bewertung soll künftig alle sieben Jahre erfolgen.

Aus Daten wird Grundsteuer

Mit den abgegebenen Daten erfolgt dann die Neuberechnung:

  • Wert des Grundbesitzes x Steuermesszahl x Hebesatz

Dabei arbeitet die Finanzverwaltung in dem Drei-Schritt (vereinfacht):

  1. Berechnung des Grundsteuerwertes
  2. Ausgleich der Wertsteigerung
  3. Anpassung der Hebesetzung durch die Gemeinden

Insbesondere der Schritt zwei wird durch die Grundsteuerreform zu Veränderungen führen, da diese die Diskrepanz zwischen den aktuellen und den alten Werten besonders aufzeigt. Sie können aber erahnen, dass die Berechnung im Einzelnen etwas komplizierter ist.

Am Ende des Berechnungsverfahrens werden Sie vom jeweiligen Finanzamt zwei Bescheide erhalten:

  1. Den Grundsteuerwertbescheid auf den 01.01.2022
  2. Den Grundsteuermessbescheid auf den 01.01.2025

Anhand der beiden Bescheide wird durch die jeweilige Gemeinde die neue Grundsteuer ab 01.01.2025 festgesetzt. Wie Sie sehen, es bestehen viele Möglichkeiten, um Fehler zu begehen und diese können letztlich teuer für Sie sein. Deswegen nehmen Sie lieber professionelle Unterstützung in Anspruch!

Grundsteuererklärung zu ignorieren hat Folgen

Der ein oder andere könnte auf die Idee kommen zu hoffen, dass bei der Masse von Grundstückseigentümern nicht jeder Einzelfall von den Finanzämtern kontrolliert werden kann. Wer aber seine Nerven und seinen Geldbeutel schonen möchte, muss tätig werden.

Viele Gründe sprechen dafür, die Grundsteuererklärung bis zum 31. Oktober 2022 ordnungsgemäß abzugeben.

Denn es kann ansonsten teuer werden. Das Finanzamt ist nämlich in der Lage, den Wert für die Grundsteuer zu schätzen und dabei kann es unter Umständen zu erheblich höheren Beträgen kommen. Den vom Finanzamt geschätzten Betrag hat dann zwangsläufig der Eigentümer des Grundbesitzes zu zahlen. Dagegen kann zwar Einspruch eingelegt werden, aber das Verfahren ist zeitaufwendig und kostspielig.

Zudem läuft man Gefahr, dass bei der Nichtabgabe der Grundsteuererklärung schnell eine Steuerstraftat im Raume steht. Gegebenenfalls kommt eine zumindest versuchte Steuerhinterziehung in Frage. Eine Steuerhinterziehung ist kein Kavaliersdelikt und kann zu schwerwiegenden Folgen im privaten und beruflichen Lebensbereich führen

Unsicherheit schützt vor Grundsteuern nicht

Unser Ziel:

  • Professionelle Unterstützung bei der Grundsteuererklärung
  • Verhindern einer unnötig zu hohen Grundsteuerbelastung
  • Schutz im Falle des Einspruchs

Fall Sie unsicher sind, wie die Erklärung auszufüllen ist und wie Sie sich vor Schaden schützen, können Sie selbstverständlich professionelle Hilfe in Anspruch nehmen.

Wir helfen Ihnen gerne durch das Dickicht der Fragebögen zu gelangen. Wenn die Bescheide der Finanzämter vorliegen, sind diese genau zu überprüfen. Nicht entdeckte Fehler können unter Umständen zu einer zu hohen Grundsteuer führen – und das über viele Jahre.

Deswegen, im Zweifel nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf.

Unser Rechtinfo-Tipp

Göddecke Rechtsanwälte Siegburg

Die Reform der Grundsteuererklärung ist ein „Langfristprojekt“.  Die Bescheide und Berechnungen für die Grundsteuer gelten zwangsläufig für mehrere Jahre.

Deshalb können Fehler auf Dauer sehr teuer werden und dürfen Ihnen deshalb nicht passieren.

Grundsteuerreform! FAQ – Sie fragen – wir antworten

Was ist FAQ?

Wir beantworten Ihnen an dieser Stelle einige Fragen, die in der Praxis oft auftauchen. Kurz und knapp in übersichtlichen Portionen! Bleiben aus Ihrer Sicht darüber hinaus Punkte, die geklärt werden sollten offen, dann schreiben Sie uns per eMail oder rufen ganz einfach an.

Rechtsanwalt Hartmut Göddecke
Hartmut Göddecke
Rechtsanwalt 
Warum wird die Grundsteuer geändert?

Jeder Grundstückseigentümer, der Grundstückssteuer zahlt, hat wohl zumindest bereits von dem zentralen Begriff „Einheitswert“ gehört.

Das Hauptproblem mit dem Einheitswert ist, dass dieser zum ersten und zum letzten Mal für die „alten“ Bundesländer 1964 und für die „neuen“ Bundesländer 1935 festgelegt worden ist. Diese Jahrzehnte alten Einheitswerte bilden offenkundig nicht mehr die aktuelle Wertesituation von Grundbesitz wieder.

2018 kam das Bundesverfassungsgericht ebenfalls zu diesem Schluss und erklärte das derzeitige System der Einheitsbewertung für verfassungswidrig. Kernpunkt der Kritik der Bundesverfassungsrichter war, dass sich in der vergangenen Zeit die Werte von Grundstücken und Gebäuden in ganz Deutschland verändert haben.

Eine Berücksichtigung dieser unterschiedlichen Werte hat aber nicht stattgefunden, da weiterhin die Einheitswerte von 1935 beziehungsweise 1964 maßgeblich sind. Dies führte zu steuerlichen Ungleichbehandlungen und somit zu einer grundgesetzlichen Streitfrage. Die Lösung war die Grundsteuerreform, die jetzt umgesetzt wird.

Welche Bundesländer haben eigene Grundsteuermodelle gewählt?

Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachen haben die Bewertung des Grundvermögens landesgesetzlich geregelt. Sachen und das Saarland benutzen größtenteils das Bundesverfahren, jedoch haben die beiden Bundesländer andere Steuermesszahlen gewählt.

Wer erhebt die Grundsteuer?

Die Grundsteuer wird von den jeweiligen Gemeinden erhoben. Die Finanzämter leisten den Gemeinden die Vorarbeit, denn den Einheitswert und die Steuermesszahl werden jeweils von den Finanzämtern in zwei Bescheiden festgesetzt. Erst wenn diese Werte vorliegen, ergänzt die Gemeinde den Hebesatz. Der Hebesatz wird von den Gemeinden jeweils in eigener Autonomie festgelegt.

 

Bodenrichtwert – was ist das?

Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Preis für den Wert des Bodens für ein Grundstück. Er wird durch lokal eingesetzte Gutachterausschüsse ermittelt. Die Zonen, für die ein Richtwert ermittelt wird, hängt von den geografischen Gegebenheiten ab und kann sich auf einzelne Straßen beziehen oder auf Stadtteilebene festgelegt sein.

Grundlage für diese Wertermittlung sind die Preise für Grundstücke innerhalb einer abgegrenzten Region (= lokale Bewertungsweise). Zeitliche Grundlage sind die jeweiligen Grundstücksverkäufe innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren.  

Die Bodenrichtwerte werden auf Ebene der Bundesländer im Internet veröffentlicht.  Zu den maßgeblichen Faktoren, die den Bodenrichtwert u.a. bestimmen gehören:

  • Eigenschaften des Bodens
  • Lage des betreffenden Gebiets
  • Umwelteinflüsse
  • Bodenbeschaffenheit
  • Einfall des Sonnenlichts
  • Entfernung zu größeren Straßen
  • Tragfähigkeit des Bodens
Wer bestimmt das Bewertungsverfahren bei der Grundsteuerreform?

Wie vorher auch, bestimmt der Bund weiterhin die Regeln für das Bewertungsverfahren. Die Länder können eigene Verfahrensregeln schaffen, wenn sie wollen. Zu den Ländern, die einen eigenen Weg gehen, gehören: Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.

Aber: Egal ob bundes- oder landesrechtliche Regelung, die Frist zur Abgabe der Grundsteuererklärung beginnt und endet überall gleich.

Alle Grundstückseigentümer trifft trotzdem dasselbe Schicksal, Sie müssen den Finanzämtern rechtzeitig Ihre zusätzliche Steuererklärung für Ihre Grundstücke fristgerecht abgeben.

Welche Folgen hat ein Eigentümerwechsel des Grundbesitzes nach dem Stichtag 01. Januar 2022?

Die Festsetzung der Grundsteuer erfolgt gemäß § 9 Abs. 1 GrStG nach den Verhältnissen zu Beginn des Kalenderjahres, wie bereits der Stichtag zum 01. Januar 2022 zeigt. Das hat nicht nur zur Folge, dass der bisherige Eigentümer des Grundbesitzes die Grundsteuer für das Jahr, in dem die Veräußerung stattfand, zu zahlen hat.

Er ist auch verpflichtet, die Grundsteuererklärung auf die Verhältnisse zum 01. Januar 2022 abzugeben. Anderweite privatrechtliche Regelungen hierzu, die z.B. im notariellen Kaufvertrag geschlossen worden sind, bleiben hiervon unberührt. Sie haben aber auch keine Wirkung gegenüber dem Finanzamt.

Wichtig: Eine Anpassung der Grundstücksverhältnisse erfolgt erst wieder zum Beginn des neuen Kalenderjahres, zum 01.01.2023 durch das Finanzamt.

Urhebervermerk: © PantherMedia | Bild 1: stadtratte; Bild 2: BerndWolter

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