Sie erfahren hier, ….
- was eine „Maklerklausel“ überhaupt ist
- wie sie aussehen kann
- wann diese Maklerklausel bei Immobilenkauf rechtswidrig ist
- ob Sie Maklercourtage zahlen müssen
Maklerklausel in notariellen Kaufverträgen ist oft unwirksam
Um Eigenheim oder Wohneigentum zu erwerben, wird häufig ein Makler eingeschaltet. Der Makler ist in vielen Fällen auf der Verkäuferseite tätig und von diesem allein beauftragt worden. Es kann also vorkommen, dass die Käuferseite bis zum notariellen Kaufvertrag keinen Vertrag mit dem Makler geschlossen hat. Trotzdem befindet sich eine Maklerklausel in dem Kaufvertrag, der vom Notar zur Unterzeichnung vorgelegt wird.
Sinn und Zweck einer solchen Maklerklausel ist es, dass die Maklergebühren ganz oder teilweise auf die Käuferseite abgewälzt werden sollen.
Maklerklausel prüfen
- Risiken und Chancen vor Vertragsabschluss prüfen
- schützen Sie sich vor fehlerhaften Maklerklauseln
- Geld sparen
Für viele Käufer einer Immobilie kommt die böse Überraschung nachdem der Notartermin vorbei ist: Im Anschluss an den gerade abgeschlossenen Kaufvertrag findet der Käufer eine hohe Provisionsrechnung in seinem Briefkasten, Absender ist der Makler.
Bevor Sie jedoch direkt die Überweisung an den Makler vornehmen, lohnt ein genauer Blick in die Maklerklausel in dem Vertrag über die erworbene Immobilie. Denn nicht jede Vereinbarung führt zu einer wirksamen Abwälzung der Maklergebühren auf Sie als Käufer.
So gehen Sie auf Nummer SICHER: Vor dem Unterzeichnen des Kaufvertrags beim Notar die Maklerklausel prüfen lassen. So können im Vorfeld Ihre Chancen durch erfahrene Rechtsexperten geklärt werden.
Die Bedeutung der „Abwälzung“ der Maklergebühren
Die Abwälzung der Maklergebühren kommt dann zum Zuge, wenn nur eine Vertragspartei den Makler beauftragt hat; das ist in den meisten Fällen der Verkäufer. Um zu verhindern, dass nur die Verkäuferseite die Maklergebühren letztendlich komplett bezahlt, kann die Provisionszahlungspflicht der Maklergebühr über die Maklerklausel im Vertrag hälftig auf Verkäufer und Käufer aufgeteilt (auf den Käufer „abgewälzt“) werden.
Es ist legal, die Maklergebühren hälftig der anderen Vertragspartei vertraglich aufzubürden. Aber nicht grenzenlos!
Um eine gerechte Verteilung der Maklergebühren zu erreichen, wollte der Gesetzgeber die (teilweise) Abwälzungsmöglichkeit nicht komplett ausschließen. Der Grund dafür ist, dass „in der Regel auch die jeweils andere Kaufvertragspartei von der Tätigkeit eines qualifizierten Maklers profitiert“.
Gesetzliche Neuregelung im Maklerrecht – wenig nachgedacht und am Ziel vorbei. Lesen Sie unseren Beitrag zum Thema.
Die rechtliche Durchführung der „Abwälzung“ im Kaufvertrag
Die rechtlichen Formulierungen eines Vertrags sind meistens juristisch alles andere als einfach zu verstehen. Dem juristischen Laien fällt es deshalb nicht leicht, die Feinheiten zu erkennen. Die regelmäßig in notariellen Kaufverträgen anzutreffende Maklerklausel ist oftmals in Form einer „Erfüllungsübernahme“ ausgestaltet.
Erfüllungsübernahme gibt Makler keinen Anspruch gegen Käufer
Wichtiger Unterschied im notariellen Kaufvertrag
- Erfüllungsübernahme
- Vertrag zu Gunsten des Maklers oder
- unklare Klausel
Diese „Erfüllungsübernahme“ regelt nur das Verhältnis zwischen den Kaufvertragsparteien – also dem Käufer und dem Verkäufer des notariellen Kaufvertrages.
Der Makler ist daran rechtlich nicht beteiligt. Das bedeutet, dass der Makler kein eigenes Forderungsrecht auf die Provision aus diesem Notarvertrag erhält.
Eigener Vertragsanspruch des Maklers im Kaufvertrag
Es kann aber auch ein echter Vertrag zugunsten Dritter vereinbart werden. In diesem Fall verschafft sich der Makler ein eigenständiges zusätzliches Forderungsrecht. Die Folge: dann muss der Erwerber der Immobilie regelmäßig die Rechnung des Maklers bezahlen.
Unklare Maklerklauseln finden sich in vielen Notarverträgen
Ist die Maklerklausel nicht eindeutig formuliert, gilt: Ist ein eindeutiger Zahlungsanspruch des Maklers gegen den Vertragspartner in der Maklerklausel nicht festgelegt, ist die Klausel auszulegen. Dabei ist zu prüfen, ob sich daraus zweifelsfrei ein von der Maklerleistung unabhängiger Anspruch des Maklers ergibt oder ob eine Erfüllungsübernahme vorliegt.
Leider findet man in den Kaufverträgen über maklervermittelte Immobilien unterschiedliche Formen. Dabei sollte man eigentlich annehmen, dass es seitens der Notare einheitliche und unmissverständliche Bestimmungen geben sollte. Wie Sie sehen, sind Maklerklauseln im Detail zu prüfen. Das sollte zu Ihrer Sicherheit nicht ohne erfahrene anwaltliche Unterstützung geschehen.
Neue Regeln zur Maklerprovision 2021 - Tipps vom Anwalt lesen Sie in unserem Beitrag zum Thema.
So schützen Sie sich vor einer unwirksamen „Abwälzungsklausel“
Aufgrund unserer Erfahrungen mit diesen Provisionsklauseln von Immobilienmaklern haben wir bereits viele Variationen an Maklerklauseln geprüft. Eine Maklerklausel, mit der versucht wurde, die Maklerprovision abzuwälzen, war in einem notariellen Kaufvertrag über eine Eigentumswohnung vereinbart worden:
„Die Vertragsparteien bestätigen, dass dieser Vertrag durch (Maklerbüro XY), vermittelt worden ist und dass dem Makler aus der mit ihm getroffenen Vereinbarung eine Maklerprovision in Höhe von 5,95 % vom Kaufpreis inklusive gesetzlicher Umsatzsteuer zusteht und jeweils zur Hälfte von dem Verkäufer und von dem Käufer zu zahlen ist. Diese Erklärung führt nicht zu einer Erweiterung der Verpflichtungen aus dem Maklervertrag oder zum Verzicht auf Einwendungen. Die Tätigkeit des Maklers sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer ist den Beteiligten bekannt und wird hiermit genehmigt.“
Diese Maklerklausel ist genau ein solches Paradebeispiel dafür, dass sich eine rechtliche Unterstützung durch Experten schonend auf Ihr Vermögen auswirkt. So ergab unsere Prüfung dieser Maklerklausel, dass durch diese unbestimmte Formulierung der Klausel kein eigener Anspruch der Maklerseite gegenüber dem Käufer bestand. Diese Klausel bietet gleich an mehreren Stellen eine Angriffsfläche.
Zum Beispiel ist es unklar, auf welche „getroffene Vereinbarung“ Bezug genommen wird, wenn der Käufer eine solche Vereinbarung nie zu Gesicht bekommen hat. Auch lag in diesem Fall keine Erfüllungsübernahme vor. Unsere richtige Einschätzung ist nachfolgend gerichtlich bestätigt worden. Der Makler durfte seine Courtage in 5-stelliger Höhe nicht fordern.
Vor diesem Hintergrund sollten Sie sich Gedanken machen, ob Sie nicht lieber einen Rechtsexperten über die Maklerklausel blicken lassen. Sinnvoll ist so eine Prüfung gleich nachdem Ihnen eine Maklerrechnung zugegangen ist – also bevor Sie den Betrag überweisen.
Schreiben Sie uns eine Nachricht oder rufen Sie uns an.
☎ 02241 1733 0 oder info@rechtinfo.de.
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Da wir bereits eine Vielzahl von Maklerklauseln erfolgreich überprüft haben, können Sie auf unsere Expertise vertrauen.
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Eine sogenannte „Maklerklausel“ ist vor allem in notariellen Kaufverträgen über Eigenheime und Eigentumswohnungen zu finden. In dieser Klausel soll sich eine Regelung befinden, mit deren Hilfe Klarheit über die Verteilung von Provisionszahlungen an den Makler geschaffen werden sollen. Das ist - wie die Notarpraxis zeigt - leider häufig nicht der Fall. Vielmehr entstehen bei unsachgemäßer Formulierung mehr Probleme anstatt einer Klarheit, so dass Sie als Käufer Provisionen nicht zahlen brauchen oder bereits geleistete Maklerprovision zurückverlangen können.
In der Praxis finden sich grundsätzlich vier Möglichkeiten, wie eine Maklerklausel ausgestaltet werden kann:
- Die häufigste Variante ist die „Abwälzung“ der Maklerprovision. Im Kern soll auf diejenige Partei, die den Makler nicht beauftragt hat, grundsätzlich die Hälfte der Maklerkosten abgewälzt werden.
- Mit jeder Kaufvertragspartei kann der Makler einen Maklervertrag schließen. In den Maklerverträgen verpflichten sich dann die Vertragsparteien über die Verteilung der Provision.
- Im Falle einer konstitutiven Maklerklausel soll zugunsten des Maklers eine neue Verbindlichkeit gegenüber der Vertragspartei geschaffen werden, die den Makler nicht beauftragt hat.
- Es kann sich auch nur um eine deklaratorische Maklerklausel handeln. Das bedeutet, dass eben keine eigene Verbindlichkeit durch diese Klausel geschaffen werden soll. Sie dient höchstens der Dokumentation tatsachenbezogener Angaben der Kaufvertragsparteien. Die Klausel begründet keinen Zahlungsanspruch zugunsten des Maklers.
Die rechtliche Ausgestaltung einer solchen „Abwälzung“ kann auf verschiedene Weisen erfolgen. Hier finden Sie die wichtigsten Fälle:
- So kann eine Erfüllungsübernahme in der Klausel geregelt sein. Dies hat vereinfacht dargestellt zur Folge, dass sich letztendlich beide Vertragsparteien die Maklerprovision aufteilen und die übernehmende Partei die andere Partei von ihrer Maklerprovisionsschuld anteilig freistellt.
- Es kann auch ein echter Vertrag zugunsten Dritter in der Weise geregelt sein, dass dem Makler ein eigenständiger Anspruch gegen die Kaufvertragspartei entsteht, die den Makler nicht beauftrag hat.
Bildquellennachweise: © PantherMedia | Andriy Popov
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