Hausverkauf durch die Erbengemeinschaft: Lösungen für Konflikte

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Wenn mehrere Personen zusammen ein Haus oder eine Wohnung erben, ist Streit vorprogrammiert. Grund für Streitigkeiten ist häufig, dass die einzelnen Miterben unterschiedliche Vorstellungen davon haben, was mit der geerbten Immobilie passieren soll. Die Erbengemeinschaft muss einen Weg finden, dieses Problem zu lösen. Wir zeigen Lösungswege auf.

Haben Sie und Ihre Miterben unterschiedliche Vorstellungen davon, was mit Ihrem Erbe passieren soll? Gerne zeigen wir Ihnen Lösungswege zur Konfliktvermeidung auf. Rufen Sie uns an: ☎ 02241 1733 0 oder schreiben Sie uns: info@rechtinfo.de.

Sie erfahren hier: 

  • was die Erbengemeinschaft entscheiden muss 
  • welche Vorteile eine Bevollmächtigung bietet 
  • was zu prüfen und zu beachten ist 
Inhalt

Ein geerbtes Haus oder eine geerbte Wohnung haben oft einen beträchtlichen Wert und bilden bei vielen Erbschaften den Kern des geerbten Nachlasses. Hausratgegenstände, wie Möbel und Küchengeräte, haben dagegen häufig keinen materiellen Wert, so dass ein Verkauf nicht lohnt.

Mehrere Erben bilden zusammen eine Erbengemeinschaft. Daraus können sich Probleme ergeben. Lösungen müssen gefunden werden.

Bei vielen Erbschaften geht es daher darum, das geerbte Haus oder die geerbte Wohnung schnellstmöglich zu einem guten Preis zu verkaufen. 

Umso ärgerlicher ist es dann, wenn sich der Verkauf der Immobilie verzögert - zumal weitere Kosten auf die Erben warten, wie Versicherungsbeiträge und Grundsteuer sowie Strom und Heizkosten.  

Insbesondere wenn mehrere Personen zusammen eine Immobilie geerbt haben, kann sich der Verkauf schwierig gestalten. 

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Mit unseren Lösungsvorschlägen beenden wir Konflikte beim Hausverkauf durch Erbengemeinschaften!
02241 1733 0 oder info@rechtinfo.de.

Grund dafür ist, dass mehrere Erben zusammen eine Erbengemeinschaft bilden, die über den Verkauf gemeinschaftlich entscheiden muss. Ein Problem dabei ist, dass hinsichtlich des Verkaufs das Einstimmigkeitsprinzip gilt. Das heißt, dass sich alle Erben einig sein müssen, ob und an wen zu welchem Preis verkauft werden soll. Wenn ein Erbe nicht mitmacht, scheitert der Verkauf, denn die Mehrheit der Erben genügt nicht, um den Verkauf durchzusetzen.  

Was ist zu regeln?  

Folgende Entscheidungen müssen getroffen werden: 

  • Schäden beseitigen oder unrenoviert verkaufen 
  • selbst Verkaufen oder Makler beauftragen 
  • welcher Makler soll zu welchen Bedingungen beauftragt werden 
  • welcher Kaufpreis soll verlangt werden 
  • an wen soll zu welchen Konditionen verkauft werden 

Wenn insoweit keine Einigung erzielt wird, führt dies im Alltag immer wieder zu erheblichen Verzögerungen und kann einen Verkauf der Immobilie faktisch unmöglich machen oder zumindest auf absehbare Zeit.  

Auch potenzielle Käufer kann dies abschrecken. Denn der Käufer muss bis zur Unterzeichnung des Kaufvertrags beim Notar befürchten, dass einer der Erben nicht unterschreibt. Dann platzt der ganze Kaufvertrag. Ein Verkauf scheitert dann in letzter Minute.  

Reibungslosen Verkauf einer ererbten Immobilie sichern  

Um einen zügigen und reibungslosen Verkauf der geerbten Immobilie zu gewährleisten, sollte die Erbengemeinschaft darüber nachdenken, ob es nicht sinnvoll ist, einen der Miterben mit dem Verkauf der gemeinsamen Immobilie zu beauftragen und diesem Miterben eine entsprechende Vollmacht zu erteilen, damit er alle notwendigen Schritte eigenständig durchführen kann.  

Die Erbengemeinschft muss handeln:

  1. Haus/Wohnung verkaufen
  2. Verkaufserlös unter den Erben aufteilen
  3. Erbengemeinschaft auflösen

Eine solche Vollmacht kann einem einzelnen Miterben, aber auch einem Dritten, erteilt werden. 

Vollmachten bedürfen grundsätzlich keiner besonderen Form und können daher in der Regel mündlich erteilt werden. Aus Gründen der Rechtssicherheit sollte man indes eine Vollmachtsurkunde aufsetzen, die der Bevollmächtigte erhält. Erstreckt sich die Vollmacht auch auf Grundstückskaufverträge, wird in der Regel eine vom Notar beurkundete Vollmachtsurkunde verlangt. Denn auch der spätere Grundstückskaufvertrag muss beim Notar beurkundet werden. 

Inhalt und Form der Vollmacht zum Immobilienverkauf 

Machen Sie sich rechtzeitig kundig, welche Form von Vollmacht benötigt wird. Wir helfen Ihnen bei der Ausarbeitung der entsprechenden Urkunden. Eine Vollmacht kann in vielfältiger Weise ausgestaltet sein: 

  • zeitliche Befristung 
  • Beschränkung auf bestimmte Geschäfte 
  • widerrufbar oder unwiderruflich  
  • Einzelvollmacht oder Gesamtvollmacht 

Prüfen Sie als einen der ersten Schritte, ob eine Vollmachtserteilung überhaupt notwendig ist. Im Einzelfall kann auf eine Erteilung einer neuen Vollmacht verzichtet werden, wenn es bereits eine Vollmacht des Verstorbenen gibt, die auch nach seinem Tod weiterhin wirksam ist.  

Machen Sie sich rechtzeitig kundig, welche Form von Vollmacht benötigt wird. Wir helfen Ihnen bei der Ausarbeitung der entsprechenden Urkunden oder prüfen die Rechtssicherheit bereits bestehender Vollmachten.

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Grundsätzlich bleibt eine Vollmacht auch dann gültig, wenn die Person, die die Vollmacht erteilt hat, also der Vollmachtgeber, verstirbt.  

Beispiel 

Herr Sommer erteilt seinem Neffen Peter eine notarielle Vollmacht, die diesem umfassende Vertretungsmacht einräumt. Auch nachdem Herr Sommer verstorben ist, kann der Neffe von der Vollmacht Gebrauch machen und etwa das Haus des Herrn Sommer verkaufen. Dies gilt auch dann, wenn Herr Sommer von seinen Kindern Klaus und Anne beerbt worden ist. Die Vollmacht von Peter bleibt auch nach dem Tod von Herrn Sommer wirksam.

Das macht im Einzelfall eine neuerliche Bevollmächtigung entbehrlich. Vielmehr kann dann auf die alte Vollmacht zurückgegriffen werden, was die Angelegenheit vereinfacht und zudem Kosten sparen kann.  

So kann der weiterhin Bevollmächtigte die notwendigen Schritte zum Verkauf des Hauses oder der Wohnung treffen, ohne dass zuvor weitere Unterlagen oder Zustimmungen eingeholt werden müssen. So kann ein Verkauf schnell und unkompliziert durchgeführt werden, da die Erben am Verkaufsprozess nicht persönlich beteiligt werden. Die Erben müssen den notariellen Kaufvertrag dann nicht mitunterschreiben.   

Eine solche Bevollmächtigung kann auch nach dem Erbfall von den Erben vorgenommen werden. Dann wird einer Person die Berechtigung zum Abschluss entsprechender Verträge eingeräumt. Bevollmächtigt werden kann ein Erbe, aber auch eine andere vertrauenswürdige Person, die dann für die Erbengemeinschaft auftritt und handelt.  

Macht der Bevollmächtigte Fehler und verursacht er dadurch einen Schaden, dann haftet er grundsätzlich gegenüber den Miterben und macht sich schadensersatzpflichtig. Das garantiert, dass die Interessen der Miterben gewahrt bleiben.  

Ziel ist die Aufteilung des Erlöses aus dem Verkauf unter den Erben 

Wenn auch Sie Miterbe geworden sind und jetzt Teil einer Erbengemeinschaft sind, können wir Ihnen dabei helfen, die sich daraus ergebenden Aufgaben und Herausforderungen zu meistern.  

Sprechen Sie uns an, bevor es zu Problemen und Streitigkeiten zwischen den Miterben kommt. Wenn frühzeitig die richtigen Entscheidungen getroffen werden, steht einer zügigen Aufteilung des Verkaufserlöses unter den Erben und einer Auflösung der Erbengemeinschaft nichts im Weg. Das muss das Ziel sein. Wir helfen Ihnen dabei.

Unser rechtinfo-Tipp

Göddecke Rechtsanwälte Siegburg

Immobilien, die in einer Erbengemeinschaft enthalten sind, müssen relativ schnell geregelt werden, da sie wegen der ständig entstehenden Kosten im höchsten Maße streitanfällig sind. Außerdem können Sie zum Zankapfel werden, wenn es um Mieteinnahmen geht oder einer der Miterben in dem Haus wohnt.

Hausverkauf durch Erbengemeinschaft! FAQ – Sie fragen – wir antworten

Was ist FAQ?

Wir beantworten Ihnen an dieser Stelle einige Fragen, die in der Praxis oft auftauchen. Kurz und knapp in übersichtlichen Portionen! Bleiben aus Ihrer Sicht darüber hinaus Punkte, die geklärt werden sollten offen, dann schreiben Sie uns per eMail oder rufen ganz einfach an.

Rechtsanwalt Hartmut Göddecke
Hartmut Göddecke
Rechtsanwalt 
Kann ein Verkauf des Hauses erzwungen werden?

Wenn zwischen den Miterben keine Einigkeit über den Verkauf der geerbten Immobilie erzielt werden kann, dann bleibt als Alternative oft nur ein Antrag auf Teilungsversteigerung. Diese Option sollte frühzeitig in Erwägung gezogen werden, wenn sich abzeichnet, dass keine andere Möglichkeit besteht. Wir helfen Ihnen bei der Antragstellung und begleiten Sie beim Verfahren.

Wer kann nach dem Tod eine Vollmacht widerrufen?

Eine vom Verstorbenen erteilte Vollmacht kann in der Regel von jedem Miterben widerrufen werden. Ein Widerruf sollte frühzeitig dann erfolgen, wenn man befürchtet, dass der Bevollmächtigte seine Vollmacht zu eigenen Zwecken missbraucht. Wir helfen Ihnen dabei, die Vollmacht schnell und umfassend zu beseitigen, so dass kein Schaden angerichtet werden kann.   This is a block of text. Double-click this text to edit it.

Wie wird der Kaufpreis aufgeteilt?

Der Erlös aus dem Verkauf steht zunächst der Erbengemeinschaft zu, also allen Miterben gemeinschaftlich. Die Aufteilung erfolgt nach vorherigem Abzug der Schulden und Kosten anhand der Erbteile der jeweiligen Erben. Ein Miterbe mit einem Erbteil von einem Drittel erhält also ein Drittel des Nettoerlöses. Entsprechend ist der Gesamtnachlass aufzuteilen. Mit der endgültigen Aufteilung des Nachlassvermögens ist die Erbengemeinschaft in der Regel aufgelöst und endet damit. Wir helfen Ihnen bei der Abwicklung. 

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Bildquellennachweis: © PantherMedia /serezniy

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