Wohnungsauflösung nach Todesfall: Mieter ohne Erben

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Wenn der Mieter verstirbt, sollte man auch als Vermieter schnell reagieren, damit zügig ein neuer Mieter in die Wohnung einziehen kann. Wer schnell handelt, vermeidet einen langfristigen Leerstand nach dem Tod des bisherigen Wohnungsinhabers.

Wir zeigen Ihnen, wie eine „Wohnungsauflösung“ geht, selbst wenn ein Erbe nicht zu finden sein sollte. Rufen Sie uns an: ☎ 02241 1733 0 oder schreiben Sie uns: info@rechtinfo.de.

Sie erfahren hier: 

  • dass eine Kündigung erforderlich ist
  • wem gegenüber gekündigt werden muss
  • was zu tun ist, wenn der Erbe zunächst unbekannt ist
Inhalt

Sonderkündigungsrecht gegenüber den Erben 

Ein Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod des Mieters oder des Vermieters. Der Mietvertrag wird vielmehr von den verbleibenden Mietern oder den jeweiligen Erben fortgesetzt.  

Der Mietvertrag wird durch den Tod des Mieter nicht automatisch beendet. Eine Kündigung ist notwendig.

Die jeweiligen Erben werden damit die neuen Vertragspartner.  

Wohnungsauflösung nach Todesfall: Wenn ein Mieter verstirbt, der die Wohnung zuvor alleine bewohnt hat, steht sowohl dem oder den Erben des Mieters, als auch dem  Vermieter  ein einmaliges Kündigungsrecht mit einer besonders kurzen Kündigungsfrist zu.  

So soll beiden Vertragsparteien die Gelegenheit gegeben werden, den bestehenden Mietvertrag zügig und unproblematisch zu beenden.  

Wer nicht schnell handelt, verliert sein Sonderkündigungsrecht. Das vorzeitige Ende kann nur innerhalb einer sehr kurzen Frist von einem Monat ausgeübt werden kann. Danach gelten wieder die normalen gesetzlichen Vorschriften.

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Werden Sie aktiv und nutzen Sie Ihr Sonderkündigungsrecht. Rufen Sie uns an: ☎ 02241 1733 0 oder schreiben Sie uns: info@rechtinfo.de.

Die Kündigung durch den Vermieter ist gegenüber dem oder den Erben auszusprechen. Sind mehrere Erben vorhanden, dann muss die Kündigung gegenüber jedem einzelnen Erben ausgesprochen werden. Dabei ist besondere Sorgfalt geboten, denn Fehler haben fatale Folgen: Die Kündigung ist schlicht und einfach unwirksam.  

Weitere Besonderheiten ergeben sich, wenn im Testament eine Testamentsvollstreckung angeordnet worden ist.

Problem: die Erben des verstorbenen Mieters sind unbekannt

Auch dann, wenn kein Erbe ermittelt werden kann, gelten diese engumrissenen Regelungen aus dem Mietrecht.  

Für den Vermieter ist diese Situation sehr ärgerlich, denn er hat mit dem Tod seines Mieters zunächst keinen greifbaren Vertrags- und Ansprechpartner mehr. Der Mietvertrag läuft zwar auch dann weiter und die Wohnung ist ja auch weiterhin besetzt, da sich die Möbel des Verstorbenen dort befinden. Ob, wann und von wem der Vermieter seine Miete bekommt, ist für ihn vollkommen unklar.  

Für den Vermieter ist diese Situation mit vielen Unsicherheiten und Risiken verbunden. Alleine schon weil die Nebenkosten für Heizung, Strom und Abgaben weiterhin jeden Monat anfallen. 

Der Vermieter hat also ein Interesse an einer schnellen Klärung der Situation.  

Der Vermieter kann zwar von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen. Dafür muss der Vermieter wissen, wem er das Kündigungsschreiben zuschicken muss. Wenn kein Erbe ermittelt werden kann, weiß er natürlich nicht, an wen er nach dem Tode des Mieters die Kündigung schicken muss.  

Die Kündigung des Mietverhältnisses muss natürlich gegenüber der richtigen Person ausgesprochen werden. Ansonsten ist die Kündigung unwirksam und das Mietverhältnis läuft ununterbrochen Monat für Monat weiter.  

Der Vermieter muss also dafür sorgen, dass er einen Adressaten für sein Kündigungsschreiben bekommt.  

Nachlasspfleger nimmt Kündigung für den Verstorbenen an

Bei einer Erbschaft ohne Erben kann vom zuständigen Nachlassgericht eine Nachlasspflegschaft eingesetzt werden. Der eingesetzte Nachlasspfleger (z.B. ein Rechtsanwalt) tritt quasi an die Stelle des Erben und sorgt dafür, dass der Nachlass gesichert wird, bis der Erbe sich meldet oder ermittelt werden kann.  

Ist eine Nachlasspflegschaft vom Gericht angeordnet und eingesetzt worden, dann kann der Vermieter die Kündigung des Mietverhältnisses gegenüber dem Nachlasspfleger aussprechen. Der Nachlasspfleger ist der richtige Ansprechpartner, wenn es um die Kündigung von Verträgen mit dem Verstorbenen geht. 

Als Vermieter sollten sie sich also zügig darum bemühen, eine Nachlasspflegschaft für den verstorbenen Mieter durchzusetzen, damit sie von Ihrem Sonderkündigungsrecht wirksam Gebrauch machen können.  

Die Kündigung wird dann gegenüber dem Nachlasspfleger ausgesprochen.

Wohnungsauflösung nach Todesfall: Räumung der Wohnung

Der Nachlasspfleger ist dann grundsätzlich auch für die Abwicklung des Mietverhältnisses zuständig. Er hat dafür Sorge zu tragen, dass die Wohnung fristgemäß geräumt und ordnungsgemäß übergeben wird.

Wohnungsauflösung nach Todesfall - So ist vorzugehen:

  1. Nachlasspflegschaft beantragen
  2. Kündigung aussprechen
  3. Wohnung räumen
  4. Renovierung
  5. Kaution abrechnen
  6. Neuvermietung

Wir helfen Ihnen dabei.

Vertragliche Renovierungsmaßnahmen sind dabei durchzuführen. Im Gegenzug erhält der Nachlasspfleger die gezahlte Mietkaution, wenn das Mietverhältnis ordnungsgemäß beendet wurde.  

Um eine solche reibungslose Abwicklung des Mietverhältnisses zu erreichen, ist es nötig, dass Sie als Vermieter unverzüglich ohne Zögern reagieren. Geben Sie sofort die notwendigen Schritte in Auftrag, damit möglichst zügig ein Nachlasspfleger eingesetzt wird. Ihm gegenüber kann die Sonderkündigung und die Räumungsaufforderung ausgesprochen werden.  

Gegenstände des Verstorbenen stehen grundsätzlich dem Nachlasspfleger zu und sind an diesen herauszugeben. Eine Entrümpelung der Wohnung und eine Entsorgung der Sachen des verstorbenen Mieters sollte nur mit ausdrücklicher Zustimmung des Nachlasspflegers erfolgen, da andernfalls die Gefahr besteht, dass man sich schadensersatzpflichtig macht. Lassen Sie sich die Zustimmung zur Räumung und Entrümpelung der Wohnung daher schriftlich bestätigen. 

Zu beachten ist, dass dem Vermieter an den Sachen des verstorben Mieters ein gesetzliches Pfandrecht zusteht, das der Sicherung der Ansprüche aus dem Mietvertrag dient. Der Vermieter kann hierauf zugreifen, wenn etwa Mieten nicht gezahlt werden oder geschuldete Renovierungsarbeiten nicht durchgeführt werden. Das ist wichtig, wenn z. B. aus der Kaution nicht alle Forderungen abgedeckt werden können. 

Neben der gestellten Mietkaution stellt der Vermieter damit eine weitere Mietsicherheit zur Verfügung, auf die er notfalls zurückgreifen kann.  

Wohnungsauflösung nach Todesfall: Neuvermietung der Wohnung

Erst wenn der Mietvertrag ordnungsgemäß gekündigt wurde und die Wohnung geräumt ist, kann der Vermieter eine Neuvermietung in Angriff nehmen und somit weiterhin die Mieterträge erhalten.  

Der Zeitpunkt kann auch genutzt werden, um aufgeschobene Modernisierungen, Um- oder Ausbauten an der Wohnung vorzunehmen. Dies ist jetzt unproblematisch möglich. Während des laufenden Mietvertrags sind solche Maßnahmen nicht oder nur schwierig möglich.  

Dies gilt etwa auch für Maßnahmen zur energetischen Sanierung zur Einsparung von Energie und Heizkosten.  

Dadurch lässt sich die Ausstattung und Wohnqualität steigern, so dass im Anschluss ein deutlich erhöhter Mietzins verlangt werden kann. Nutzen Sie die Möglichkeiten, die Ihnen diese Situation bietet und ergreifen Sie die sich Ihnen bietende Chance. So können Sie Ihren Ertrag als Vermieter nachhaltig und dauerhaft steigern. Hier heißt es strategisch handeln, um den Wert von Apartments  und Häusern auf Dauer zu erhöhen. 

Eine Renovierung und Neuvermietung der Wohnung ist erst dann möglich, wenn der Vertrag mit dem verstorbenen Mieter wirksam beendet wurde. Handeln Sie schnell und richtig, damit Sie keine Zeit und kein Geld verlieren und darüber hinaus keine Forderung wegen Schadensersatz riskieren.

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Vermieter können anwaltliche Unterstützung in Anspruch nehmen 

Auch wenn Sie über mehrjährige- oder gar jahrzehntelange Erfahrungen bei der Vermietung Ihrer Immobilie verfügen, so sollten Sie im Fall, dass ein verstorbener Mieter keine auffindbaren Erben hinterlässt, anwaltliche Hilfe in Anspruch nehmen, um die Wohnungsauflösung nach Todesfall zügig und vor allem rechtsicher zu lösen.  

Denn hier treffen miet- und erbrechtliche Fragestellungen aufeinander, so dass Kenntnisse im Mietrecht alleine nicht ausreichen. Ein Experte im Erbrecht muss dann hinzugezogen werden. Unterschätzen Sie das deutsche Erbrecht als auch den Zeitaufwand im Umgang mit Behörden und Gerichten nicht; schließlich müssen alle erforderlichen Maßnahmen binnen weniger Wochen erledigt sein. 

Sprechen Sie uns rechtzeitig an und lassen Sie sich bei der Bewältigung der Wohnungsauflösung nach Todesfall helfen, so dass Sie sich im Anschluss auf die Neuvermietung Ihrer Immobilie konzentrieren können. Unnötige Verzögerungen, die zu Mietausfällen führen können, lassen sich so vermeiden.  

Wenden Sie sich mit Ihren Fragen zum THema Wohnungsauflösung nach Todesfall direkt an unsere Kanzlei.  

Grundsätzlich bleibt eine Vollmacht auch dann gültig, wenn die Person, die die Vollmacht erteilt hat, also der Vollmachtgeber, verstirbt.

Unser rechtinfo-Tipp

Göddecke Rechtsanwälte Siegburg

Wer den Zeitrahmen von nur wenigen Wochen auch nur gering überschreitet nachdem der Mieter gestorben ist, verliert viel Geld. 

Beschränkte Öffnungszeiten von Gerichten und Behörden als auch eine meist unübersichtliche Rechtslage tun ihr Übriges, Ihnen Hürden in den Weg zu legen, die massiven Zeitdruck verursachen.

Wohnungsauflösung nach Todesfall! FAQ – Sie fragen – wir antworten

Was ist FAQ?

Wir beantworten Ihnen an dieser Stelle einige Fragen, die in der Praxis oft auftauchen. Kurz und knapp in übersichtlichen Portionen! Bleiben aus Ihrer Sicht darüber hinaus Punkte, die geklärt werden sollten offen, dann schreiben Sie uns per eMail oder rufen ganz einfach an.

Rechtsanwalt Hartmut Göddecke
Hartmut Göddecke
Rechtsanwalt 
Darf der Vermieter das Schloss zur Wohnungstür einfach auswechseln?

Nein. Da der Mietvertrag auch nach dem Tod des Mieters weiterläuft, darf das Schloss zur Wohnung nicht einfach eigenmächtig vom Vermieter ausgetauscht werden. Die Erben des Mieters müssen die Möglichkeit haben, die Mietwohnung zu betreten.

Der Vermieter handelt also rechtswidrig, wenn er die Schlösser einfach austauscht. Sind die Erben des Mieters unbekannt, stellt sich indes die Frage, ob der Austausch der Schlösser überhaupt auffällt und ob und wer sich dagegen zur Wehr setzen wird. Wo kein Kläger, da kein Richter.

Darf der Vermieter die Wohnung selbst ausräumen?

Nein. Auch hier gilt, dass der Vermieter nicht einfach eigenmächtig handeln darf. Der Vermieter verhält sich rechtswidrig, wenn er die Wohnung eigenmächtig räumen lässt und den Hausrat des verstorbenen Mieters entrümpelt.

Gegebenenfalls macht sich der Vermieter sogar schadensersatzpflichtig, wenn er Hausratsgegenstände aus der Wohnung entsorgt. Grundsätzlich benötigt der Vermieter die Zustimmung der Erben oder des Nachlasspflegers oder einen Räumungstitel, also ein Gerichtsurteil. Und das Risiko besteht, dass Strafanzeige gegen den Vermieter erstattet wird.

Wer zahlt die ausstehenden und laufenden Mieten?

Grundsätzlich müssen die Erben des verstorbenen Mieters die Mietrückstände zahlen. Sind die Erben zunächst unbekannt und wurde ein Nachlasspfleger eingesetzt, dann hängt es im Einzelfall vom Umfang des Aufgabenkreises ab, ob der Nachlasspfleger rückständige und laufende Mieten auszahlen darf.

Es empfiehlt sich eine Nachfrage beim Gericht. Notfalls ist ein gesonderter Antrag auf Einrichtung einer ergänzenden Nachlassverwaltung zu stellen.

Bildquellennachweis: © PantherMedia / 2mmedia

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