Eine geerbte Immobilie ohne Gebühren in Besitz nehmen

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Zur Erbschaft gehören häufig auch Häuser und Eigentumswohnungen. Anders als bei vielen anderen geerbten Sachen genügt es, wenn es sich um eine geerbte Immobilie handelt, nicht, diese nur in Besitz zu nehmen. Zum Eigentumsübergang gehört auch die Eintragung im Grundbuch. Diese Eintragung sollte vom Erben zügig angegangen werden, da man dann Kosten sparen kann. Schnelles Handeln zahlt sich dabei aus.

Eintragungen und Umschreibung im Grundbuch sind normalerweise mit Kosten und Gebühren verbunden. Der Erbe kann diese Kosten vollständig sparen, wenn er zügig innerhalb der gesetzlichen Fristen handelt und die Umschreibung auf sich als Berechtigter aus dem Erbfall rechtzeitig beantragt.
Rufen Sie uns an: ☎ 02241 1733 0 oder schreiben Sie uns: info@rechtinfo.de.

Sie erfahren hier,

  • warum eine Eigentumsumschreibung ererbter Grundstücke erfolgen sollte
  • wie unnötige Gebühren beim Grundbuchamt eingespart werden können.
  • welche Fristen wichtig sind, um gebührenfreie Chancen zu nutzen.
Inhalt

Gebühren im Erbrecht

Erbschaften sind oft auch mit Kosten verbunden.

Überblick von Gerichtsgebühren im Erbrecht

  • Testamentseröffnung: 100 €
  • Erbscheinantrag: abhängig vom Wert des Nachlasses
  • Eidesstattliche Versicherung: abhängig vom Wert des Nachlasses

Neben den Kosten für die Beerdigung fallen auch Kosten für die Sterbeurkunde und die Eröffnung eines Testaments oder Erbvertrags an.

Die Kosten für die Eröffnung eines Testaments durch das zuständige Amtsgericht sind mit pauschal 100,00 € noch überschaubar.

Die Kosten für einen Erbschein hängen dagegen vom Wert des Nachlasses ab und können im Einzelfall daher durchaus hoch sein.

Gleiches gilt für die Kosten, die durch die Eintragung der Erben ins Grundbuch bei geerbten Immobilien entstehen. Die gerichtliche Praxis redet in diesem Zusammenhang von einem Antrag auf Grundbuchberichtigung. Auch hier können die Kosten, die durch die Umschreibung des Grundbuchs entstehen, beträchtlich sein.

Der Faktor für die Gebühren beim Grundbuchamt richtet sich nach dem Wert der Immobilie. Im Einzelfall können so hohe Kosten anfallen, die von den Erben zu tragen sind.

Ein Teil dieser Kosten lässt sich ganz oder teilweise sparen, wenn man richtig vorgeht und rechtzeitig die notwendigen Schritte einleitet.  

Ist im Erbfall ein Erbschein erforderlich?

Beim Grundbuchamt ist es wie bei jeder Behörde: Ohne Antrag passiert gar nichts; er gibt keine Automatik, dass das Grundstück auf den neuen Eigentümer transferiert wird. Was aber sind die Voraussetzungen, um einen Antrag zu stellen, damit man z. B. ein ererbtes Grundstück gegenüber jedermann als Eigentümer angeben kann?

Zunächst ist zu klären, ob man als Erbe wirklich einen Erbschein benötigt.

Im Einzelfall kann auf einen Erbschein gänzlich verzichtet werden. Etwa dann, wenn der Erbe seine Erbenstellung ausreichend durch andere Urkunden nachweisen kann. Beispielsweise durch ein notarielles Testament des Verstorbenen, das ihn als Erben benennt.

In vielen Fällen ist ein Erbscheinantrag entbehrlich. Dann spart man auch die Kosten für den Antrag und die eidesstattliche Versicherung. Außerdem ist dann kein Termin beim Amtsgericht oder Notar erforderlich. Als Erbe spart man so nicht nur Geld, sondern auch Zeit.

Lassen Sie prüfen, ob in Ihrem Fall auf einen Erbschein verzichtet werden kann. Die Kosten für eine solche Prüfung der Sach- und Rechtslage liegen deutlich unter den Kosten, die durch einen Erbscheinantrag entstehen würden. Es handelt sich also um eine kostensparende Beratung, die Sie als Erbe durchaus investieren sollten.

Wir können diese Prüfung gerne für Sie schnell und kostengünstig vornehmen.

Antrag auf Umschreibung beim Grundbuchamt kann gebührenfrei sein

Wenn die Erbschaft und der eigene Erbanspruch durch entsprechende Unterlagen nachweisbar sind, kann beim zuständigen Grundbuchamt ein Antrag auf Umschreibung des Grundbuchs gestellt werden, so dass der Erbe als neuer Eigentümer eingetragen wird.

Das Grundbuchamt berichtigt anhand der vorgelegten Unterlagen die Eintragung im Grundbuch. Der verstorbene bisherige Eigentümer des Grundbuchs wird ausgetragen. An seine Stelle tritt der Erbe als neuer Eigentümer.

Zuständig ist jeweils das Grundbuchamt, in dessen Bezirk das Haus, das Grundstück oder die Wohnung liegt. Dort muss der Antrag gestellt werden. Liegen die Immobilien jeweils in unterschiedlichen Bezirken, dann muss bei jedem Grundbuchamt ein gesonderter Antrag auf Umschreibung gestellt werden.

Es gilt der Grundsatz, dass der Eigentümer ist, der als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist.

Die Eigentumsumschreibung im Grundbuch ist wichtig, da die Eintragung im Grundbuch für die Eigentümerstellung und den Nachweis des Eigentums maßgeblich ist.

Nur der eingetragene Eigentümer ist wirklicher Eigentümer. Denn er kann sich auf den Eintrag im Grundbuch berufen, der grundsätzlich als richtig gilt.

Dies ist wichtig bei einem späteren Verkauf der Immobilie. Der Käufer wird prüfen, ob der Verkäufer auch als Eigentümer eingetragen ist. Gleiches gilt bei Eintragungen von Hypotheken und Grundschulden, die vom eigetragenen Eigentümer genehmigt werden müssen.

Auch wenn Sie derzeit keinen Verkauf der Immobile planen, sollte die Eigentumsumschreibung beantragt werden. Denn ansonsten ist die Eintragung im Grundbuch veraltet und falsch, was zukünftig zu erheblichen Problemen führen kann; manchmal sogar schon dann, wenn Sie Reparaturen in Auftrag geben wollen.

Wenn Sie bei der Antragstellung Hilfe brauchen um sicher zu gehen oder das Ziel innerhalb der Fristen schnell zu erreichen, können wir die Anträge gerne für Sie vorbereiten und stellen. Dann sparen Sie sich den eigenen Aufwand und vermeiden unnötige Fehler.

Haben Sie eine Immobilie geerbt? Wir helfen Ihnen, diese so kostengünstig wie möglich in Besitz zu nehmen. Kontaktieren Sie uns.

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Beachten Sie die gesetzliche Frist

Eine unnötige Verzögerung sollte vermieden werden, da die kostenfreie Umschreibung des Grundbuchs nur innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Erbfall möglich ist.

Nach Ablauf der zwei Jahre ist eine Umschreibung des Grundbuchs immer noch möglich. Dann verlangt das Grundbuchamt für die Eintragung des neuen Eigentümers Gebühren.

Beispiel:

Frau Klein erbt von ihrer Tante eine Villa, die einen Wert von 1 Million Euro hat. Wird die Umschreibung des Grundbuchs innerhalb von zwei Jahren seit dem Tod der Tante beantragt, ist die Eintragung im Grundbuch gebührenfrei. Beantragt Frau Klein die Eintragung im Grundbuch erst später, muss sie für die Eintragung als Eigentümerin eine Gebühr in Höhe von 1.735,00 € zahlen.

Aus Gründen der Kostenersparnis sollte ein Antrag auf Eigentumsumschreibung rechtzeitig gestellt werden. Denken Sie daher stets an die Zwei-Jahres-Frist.

Eintragung der Erbengemeinschaft in das Grundbuch

Wenn mehrere Personen zusammen Erben geworden sind, bilden Sie eine Erbengemeinschaft.

Auch die Erbengemeinschaft kann in das Grundbuch als Eigentümer eingetragen werden.

Eine Eintragung der Erbengemeinschaft als Eigentümer im Grundbuch sollte beantragt werden, wenn frühzeitig absehbar ist, dass sich eine Einigung über den Verkauf der geerbten Immobilie nicht erzielen lässt. Da ein einzelner Miterbe die Teilungsversteigerung der Immobilie nur dann beantragen kann, wenn er als Mitglied der Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen ist, sollte der Umschreibungsantrag rechtzeitig gestellt werden.

Der Eintrag im Grundbuch ist also wichtig für einen späteren Antrag auf die Teilungsversteigerung. Sorgen Sie als Miterbe also dafür, dass Sie zusammen mit den anderen Miterben als Erbengemeinschaft ins Grundbuch eingetragen werden.

Wir helfen Ihnen dabei, dass die Eintragung vorgenommen wird. Auch dann, wenn einzelne Miterben sich gegen die Eintragung wehren und eine Verwertung der Immobilie verhindern wollen. 

Ein Hinauszögern der Antragstellung kann im Einzelfall dann aber sinnvoll sein, wenn absehbar ist, dass innerhalb der Zwei-Jahres-Frist eine weitere Eigentumseintragung zu Gunsten eines Miterben erfolgen soll, der die geerbte Immobilie als Alleineigentümer übernimmt.

Beispiel:

Die drei Neffen erben das Haus ihres Onkels. Die Neffen einigen sich darauf, dass ein Neffe die anderen beiden Neffen ausbezahlt und das Haus alleine übernimmt. Nur ein Neffe wird dann Eigentümer des Hauses. Die beiden anderen Neffen bekommen als Ausgleich einen Geldbetrag.

In einem solchen Fall ergibt es Sinn, direkt den übernehmenden Miterben als Alleineigentümer eintragen zu lassen. Denn auch diese Eintragung ist gebührenfrei, wenn sie innerhalb der Zwei-Jahres-Frist erfolgt. Lässt man zunächst die Erbengemeinschaft eintragen, dann kostet die zweite Umschreibung in jedem Fall eine Gebühr, da nur die erste Eigentumsumschreibung gebührenfrei ist.

Es hängt also stets von den besonderen Umständen des Einzelfalls ab, wann welcher Antrag zu stellen ist.

Wir beraten Sie kompetent, damit Sie richtig entscheiden können. Denn eine falsche Entscheidung kann schnell zu unnötigen Kosten führen.

Wenden Sie sich an unsere Kanzlei, wenn Sie beim Umschreibeantrag auf Nummer sicher gehen wollen. Wir helfen Ihnen schnell und unkompliziert weiter.

Unser Rechtinfo-Tipp

Göddecke Rechtsanwälte Siegburg

Ein Erbe antreten bedeutet oft viele bürokratische Hürden zu überwinden. Wird der Antrag, das Grundbuch zu ändern nicht rechtzeitig gestellt, kommen Gebühren des Grundbuchamts hinzu. Diese können Sie sich sparen.

Geerbte Immobilie! FAQ – Sie fragen – wir antworten

Was ist FAQ?

Wir beantworten Ihnen an dieser Stelle einige Fragen, die in der Praxis oft auftauchen. Kurz und knapp in übersichtlichen Portionen! Bleiben aus Ihrer Sicht darüber hinaus Punkte, die geklärt werden sollten offen, dann schreiben Sie uns per eMail oder rufen ganz einfach an.

Rechtsanwalt Hartmut Göddecke
Hartmut Göddecke
Rechtsanwalt 
Müssen auch andere Sachen umgeschrieben werden?

Auch bei anderen geerbten Gegenständen muss eine Umschreibung erfolgen. So muss etwa ein geerbtes Auto auf den neuen Eigentümer angemeldet werden. Auch die Autoversicherung muss umgeschrieben werden, denn der Verstorbene kann nicht mehr Versicherungsnehmer sein.

Das gleiche erfolgt auch, wenn z. B. Wertpapiere in einem Bankdepot eingebucht worden sind. Auch in diesem Fall muss der Wertpapierbestand auf den neuen Eigentümer (den Erben) umgeschrieben werden.

Was ist mit Grundstücken im Ausland?

Auch Grundstücke im Ausland müssen auf den neuen Eigentümer umgeschrieben werden. Das kann im Einzelfall dann schwierig sein, wenn die Eigentumsumschreibung im entsprechenden Land an spezielle gesetzliche Voraussetzungen geknüpft ist. Der Nachweis der Erbenstellung kann in vielen Fällen durch ein europäisches Nachlasszeugnis erfolgen, das wir für Sie beantragen können.

Was ist mit der Erbschaftsteuer?

Ob und in welcher Höhe der Erbe eine Erbschaftsteuer zahlen muss, entscheidet das zuständige Finanzamt (und nicht das Grundbuchamt). Die Entscheidung trifft das Finanzamt auf Grundlage der Angaben, die der Erbe gegenüber dem Finanzamt machen muss. Der Erbe muss eine entsprechende Erbschaftsteuererklärung machen. Dabei können wir Ihnen helfen. Im Einzelfall können wir auch dafür sorgen, dass die geerbte Immobilie bei der Bemessung der Erbschaftsteuer nicht mitberücksichtigt wird. Dann erbt man das Haus oder die Wohnung frei von der Erbschaftsteuer.

Gibt es Geldbußen, wenn ein Grundstück nicht rechtzeitig umgeschrieben wird?

Setzt das Grundbuchamt den festgestellten Erben bzw. aus einem Testament an einem Grundstück Berechtigten eine Frist, damit das Grundbuch umgeschrieben wird, so empfiehlt es sich, sich unbedingt daran zu halten. Ausnahmsweise muss kein Bußgeld in Kauf genommen werden, wenn z. B. eine Erbengemeinschaft bereits eine notarielle Auseinandersetzung vereinbart haben, was im Ergebnis kostengünstiger sein kann als zuerst die Erbengemeinschaft einzutragen und danach die Übertragung auf einen Miterben zu organisieren.

Bildquellennachweis: © PantherMedia | kunertus

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