Erbengemeinschaft an einem Haus – Teilungsversteigerung als Ausweg

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Wenn Sie zusammen mit anderen Miterben geworden sind, kennen Sie vielleicht die Probleme, die sich aus einer Erbengemeinschaft ergeben. Oft kann man sich nicht über die gemeinsame Vorgehensweise einigen und es kommt zu langwierigen Streitigkeiten unter den Miterben. Darunter leiden alle Miterben, weil sich dadurch eine Auseinandersetzung der Erbschaft erheblich verzögert oder gar unmöglich wird. Wir zeigen Ihnen, wann eine Teilungsversteigerung für Sie eine Option sein kann.

Rechtzeitig handeln: Die Teilungsversteigerung hilft Werte zu erhalten und Vermögen zu sichern, sonst droht der Erbengemeinschaft ein Verlust von Immobilienwerten. | Rufen Sie uns an: ☎ 02241 1733 0 oder schreiben Sie uns: info@rechtinfo.de.

Sie erfahren hier:

  • Wie Sie als Miterbe die Auflösung der Erbengemeinschaft vorantreiben können
  • Welche Schäden Ihnen bei einer Verzögerung der Auflösung drohen
  • Welche Vorteile Ihnen ein Antrag auf Teilungsversteigerung bringt
  • Welche Möglichkeiten Sie selbst im Teilungsversteigerungsverfahren haben
Inhalt

Die Erbengemeinschaft – Zwangsschicksal mit Streitpotential

Die Erbengemeinschaft ist eine Zwangsgemeinschaft der Miterben. Sie entsteht automatisch, wenn mehrere Personen aufgrund gesetzlicher Erbfolge miteinander verbunden werden oder weil es ein Testament bestimmt.

Beispiel

Herr Müller-Winterscheidt ist verheiratet und hat zusammen mit seiner Ehefrau zwei Kinder. Er verstirbt ohne ein Testament zu hinterlassen. Damit gilt die gesetzliche Erbfolge, so dass seine hinterbliebene Ehefrau und die beiden Kinder gemeinsam Erben werden. Die drei Erben bilden zusammen eine Erbengemeinschaft.

Ziel der Erbengemeinschaft ist es, den Nachlass auseinanderzusetzen. Das bedeutet, dass der Nachlass unter den Miterben aufgeteilt wird. Das erfolgt in der Regel dadurch, dass jeder Miterbe entsprechend seinem Erbanteil ausgezahlt wird. Dieses Ziel lässt sich in der Praxis oft nicht wirklich gut umsetzen, weil einzelne Miterben eigene Interessen verfolgen und so eine Auflösung der Erbengemeinschaft torpedieren. Das Ergebnis ist schnell sichtbar: Die Teilung der Erbschaft wird verhindert.

Außerdem ist es bei manchen Dingen nicht so einfach, den Wert zu ermitteln und sie zu verkaufen. Prägnantes Beispiel dafür sind Grundstücke, seien sie mit einem Haus bebaut oder werden sie als freie Fläche genutzt.

Gründe für ein solches Verhalten können vielfältig sein:

  • Finanzielle Interessen
  • Persönliche Interessen
  • Irrationale Gründe
  • Rache
  • Neid

Beispiel

Die Erbengemeinschaft des verstorbenen Herrn Dr. Linton besteht aus dessen vier Kindern, die untereinander seit Jahren zerstritten sind. Der Sohn aus erster Ehe, Johann Linton, fühlt sich seit jeher gegenüber seinen Halbgeschwistern benachteiligt und zurückgesetzt. Als gleichberechtigtes Mitglied der Erbengemeinschaft sieht er jetzt die Möglichkeit, sich an den anderen Kindern zu rächen. Er behindert erfolgreich alle Versuche einer Einigung unter den Miterben und verhindert so eine Auseinandersetzung des Nachlasses auf Dauer.

Wenn die Miterben uneinig sind und sich streiten, wird ein gemeinsames Vorgehen und eine Einigung schwierig oder sogar unmöglich. Auch der Versuch einer gütlichen Einigung im Weg einer Mediation macht dann keinen Sinn, wenn auch nur ein Miterbe eine Einigung partout ablehnt und nicht die geringste Kompromissbereitschaft zeigt.

Ein solches Verhalten hat Folgen für jeden einzelnen Miterben in der Erbengemeinschaft. Die Miterben kommen nicht an ihren Erbteil und erhalten kein Geld. Das Erbrecht und die Stellung als Miterbe bringen dann keine Vorteile, wenn man nicht an seinen Anteil am Nachlass herankommt. Das ist nicht nur ärgerlich, sondern kann auch zu Schäden und ganz erheblichen finanziellen Verlusten führen. So kann das dazu führen, dass das Geld für das Bezahlen der Erbsteuer fehlt. Was folgt? Das Finanzamt sorgt für die zwangsweise Verwertung und hat dabei ausschließlich seine eigenen Interessen im Blick.

Streit kostet Nerven, Zeit und Geld

Wenn ein Haus zur Erbschaft gehört, dann kann eine Streitigkeit der Miterben dazu führen, dass das Haus dauerhaft leer steht – es ziehen keine Mieter ein. Es verkommt. Sodann verfällt das Haus und damit tritt zwangsläufig ein Wertverlust ein.

Leerstehende Häuser sind totes Kapital

  • kein Ertrag
  • laufende Kosten
  • Wertverlust

Ein nicht bewohntes Gebäude leidet, da es im Winter nicht beheizt und nicht ausreichend gelüftet wird. Zudem besteht eine hohe Einbruchsgefahr, so drohen weitere Schäden.

Außerdem bringt ein leerstehendes Gebäude keinen Ertrag, sondern kostet Geld, etwa Grundsteuer und Versicherung. Es handelt sich um totes Kapital, das keinen Ertrag bringt, sondern nur Verluste einfährt.

Wenn man unnötig Zeit verschwendet, bekommt man am Ende weniger. Daher sollten Sie frühzeitig handeln, damit Ihr Anteil am Nachlass nicht weniger wert wird. Frühzeitiges Handeln dient also der Wertsicherung.

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Wir bieten Ihnen gerne ein erstes Infogespräch an. Schreiben Sie uns eine Nachricht oder rufen Sie uns an. 
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Verkauf setzt Einigkeit voraus – ein einzelner Erbe kann Verkauf verhindern

Vor diesem Hintergrund empfiehlt es sich, dass die Erbengemeinschaft eine Immobilie schnellstmöglich verkauft. Doch ein Verkauf setzt voraus, dass die Erbengemeinschaft gemeinsam handelt. Das setzt wiederum voraus, dass man sich einigt.

Ein einzelner unwilliger Miterbe kann den Verkauf grundlos verhindern. Etwa dadurch, dass der Miterbe die notwenige Unterschrift unter dem Grundstückskaufvertrag beim Notar verweigert. Der Verkauf bedingt also ein gewisses Vertrauen der Miterben untereinander.

Wenn das wechselseitige Vertrauen innerhalb der Erbengemeinschaft fehlt, machen ein gemeinsames Vorgehen und alle Verkaufsbemühungen keinen Sinn.

Sind Sie Miterbe und eine Einigung über die Verteilung des Erbes steht aus? Melden Sie sich bei uns! Wir helfen Ihnen. | ☎ 02241 1733 0 oder info@rechtinfo.de.

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Die sichere Lösung: Ihr Antrag auf Teilungsversteigerung

Der Staat stellt mit der Teilungsversteigerung einen Weg zur Verfügung, mit der ein gemeinsames Gebäude oder Grundstück veräußert und so in Geld umgewandelt werden kann. Und Geld lässt sich bekanntlich besser und einfacher teilen und verwalten, als ein Haus oder Grundstück. Mit einem Wort: Verwertung und Verteilung des Erlöses steht unter strenger staatlicher Aufsicht.

Die Teilungsversteigerung

  1. Antrag stellen
  2. Wertgutachten erhalten
  3. Versteigerungstermin
  4. Auszahlung des Erlösanteils

Wir machen das für Sie.

Wenn Sie also Miterbe in einer Erbengemeinschaft mit einer Immobilie, also einem Haus, einer Wohnung oder einem Grundstück sind, dann können wir für Sie den Antrag auf Teilungsversteigerung stellen. Die Lage der Immobilie ist dabei unerheblich, da wir solche Anträge in ganz Deutschland für Sie stellen können.
Wenn Sie uns beauftragen, kümmern wir uns komplett um alle Details und stellen zügig die notwendigen Anträge bei Gericht.

Wenn Sie uns beauftragen, kümmern wir uns komplett um alle Details und stellen zügig die notwendigen Anträge bei Gericht.

Ihr Vorteil: Die Zustimmung der anderen Miteigentümer ist für den Antrag und das Verfahren nicht erforderlich. Sie selbst können als Antragsteller über das Verfahren entscheiden. Nur Sie können das Verfahren endgültig stoppen, wenn Sie es möchten.

Sie erhalten zudem ein objektives Verkehrswertgutachten von einem unabhängigen gerichtlichen Sachverständigen und Experten, der den Wert des Hauses und der Immobilie nach wissenschaftlichen Kriterien bewertet.

Der Wert, den das Gericht festsetzt, spielt bei der anschließenden Versteigerung eine wichtige Rolle, da sich hiernach die Mindesthöhe der Angebote orientieren. So soll verhindert werden, dass das Haus unter Wert verschleudert wird. Das Wertgutachten dient also Ihrem Schutz.

Die Kosten eines gerichtlichen Wertgutachten werden nach der Teilungsversteigerung vom Erlös abgerechnet. Letztlich werden damit alle Miterben an den Kosten beteiligt.

Ihre Möglichkeiten im Verfahren - wir informieren Sie

Die Teilungsversteigerung selbst ist öffentlich. Also jeder, der Interesse am Erwerb der Immobilie hat, kann grundsätzlich mitbieten. Auch Sie selbst können mitbieten, wenn Sie ein Interesse am Erwerb der Immobilie haben.

Dabei gibt es Mittel und Wege, wie Sie das Teilungsversteigerungsverfahren so beeinflussen können, so dass Sie in einer günstigen Position sind und das Objekt zu günstigen Konditionen erwerben können.

Ihre Option:
Selbst mitbieten und das Haus zum fairen Preis ersteigern.

Das Teilungsversteigerungsverfahren hat Vorteile:

  • keine Maklerkosten (Courtage) für die Vermittlung und
  • keine Gebühren für den Notar für den Kaufvertrag

Das spart zusätzliches Geld.

Außerdem können Sie durch ein Mitbieten im Versteigerungstermin Einfluss auf den Versteigerungserlös nehmen und diesen in die Höhe treiben. Der Vorteil für Sie: Sie erhalten am Ende einen höheren Erlös.

Wir weisen Sie gerne darauf hin, worauf zu achten ist und welche weiteren Möglichkeiten Ihnen zur Verfügung stehen.

Unser Ziel:

  • schnelle Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft
  • hohe Auszahlung an Sie

Unser Ziel ist es, Sie beim Ausstieg aus der Erbengemeinschaft zu unterstützen und Ihnen zu Ihrem Recht als Erben und Ihrem Anteil am Nachlass bei der Auszahlung zu verhelfen.

Lassen Sie sich informieren.

Wir freuen uns auf Ihre Anfrage und können Ihnen sicherlich weiterhelfen.

Was ist eine Teilungsversteigerung und wie kann ich als Miterbe davon profitieren?
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Nicht immer verläuft eine Verteilung des Erbes einvernehmlich. Was man tun kann erklären wir Ihnen. Rufen Sie an. Wir helfen Ihnen!
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Erbengemeinschaft an einem Haus FAQ – Sie fragen – wir antworten

Was ist FAQ?

Wir beantworten Ihnen an dieser Stelle einige Fragen, die in der Praxis oft auftauchen. Kurz und knapp in übersichtlichen Portionen! Bleiben aus Ihrer Sicht darüber hinaus Punkte, die geklärt werden sollten offen, dann schreiben Sie uns per eMail oder rufen ganz einfach an.

Rechtsanwalt Hartmut Göddecke
Hartmut Göddecke
Rechtsanwalt 
Kann die Mehrheit der Miterben das Haus verkaufen?

Nein. Dem Verkauf einer Immobilie (Haus, Wohnung, Grundstück) müssen alle Miterben gemeinsam zustimmen. Wenn ein Miterbe nicht mitmacht und dagegen stimmt, kann nicht verkauft werden. Dann bleibt Ihnen der Weg über die Teilungsversteigerung, die wir für Sie ohne Zustimmung der anderen Miterben beantragen können. Sie können bis zur letzten Minute über den Gang des Teilungsverfahrens frei entscheiden.

Kann ein Miterbe die Teilungsversteigerung dauerhaft verhindern?

Nein. Zwar besteht nach § 180 ZVG die Möglichkeit, dass ein Miterbe einen Antrag auf vorübergehende Einstellung des Verfahrens stellt. Dies setzt zum einen aber den Nachweis eines plausiblen Grundes voraus und kann letztlich nur zu einer zeitlich begrenzten Verzögerung der Versteigerung führen. Die Versteigerung lässt sich aber nicht dauerhaft verhindern und findet auch gegen den Willen der anderen Miterben statt.

Bin ich vor einem Verschleudern der Immobilie geschützt?

Ja. Das gerichtliche Teilungsversteigerungsverfahren sorgt dafür, dass eine wertmäßige Verschleuderung der Immobilie (Haus, Wohnung, Grundstück) vermieden wird. Dafür sorgt schon das Wertgutachten, das vom Gericht in jedem Fall eingeholt und beachtet wird.

Wenn Sie selbst den Antrag auf Teilungsversteigerung stellen, können Sie den Zuschlag an den Meistbietenden zudem auch nach der Versteigerung noch verhindern, wenn Ihnen das Höchstgebot zu niedrig ist. Dann wird vom Gericht ein neuer Versteigerungstermin angesetzt. Daher macht es Sinn, einen Antrag auf Teilungsversteigerung durch uns stellen zu lassen. Wir sichern Ihre Interessen fachgerecht und erfahren ab.

Haben die Miterben ein Vorkaufsrecht an der Immobilie?

Nein. Es gibt zwar ein gesetzliches Vorkaufsrecht der Miterben innerhalb der Erbengemeinschaft. Dieses Vorkaufsrecht bezieht sich nur auf den Erbteil insgesamt, aber nicht auf die Immobilie. Ein Vorkaufsrecht besteht nur dann, wenn ein Miterbe seinen Erbteil insgesamt verkauft. Das kommt in der Realität nur selten vor, da sich niemand gerne in eine streitende Erbengemeinschaft einkauft.

Da die Immobilie allen Miterben zusammen zur gesamten Hand (als Gesamthandsgemeinschaft) gehört, kann kein Miteigentumsanteil an der Immobilie verkauft werden. Es geht also nur mit allen Miterben zusammen oder über die Teilungsversteigerung.

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Beitrag vom 29.11.2021

Bilderquellennachweis: Bild 1 - jplenio; Bild 2 - Gerd Altmann | Pixabay

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