Das Familienheim vererben oder verschenken – wie geht das?

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Das Familienheim kann sowohl unter Eheleuten als auch an deren Kinder ohne Erbschaftsteuer oder Schenkungsteuer übertragen werden, wenn man einige Punkte beachtet. Wer hier aufpasst, kann sehr viel Geld sparen, denn die allgemeinen erbschaftsteuerlichen Freibeträge sind bei hohen Grundstückspreisen oft nicht ausreichend.
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Wenn es um Erbschaft geht … Finanzamt. Damit das Familienheim in der Familie bleibt und nicht das Finanzamt als neues und ungewolltes „Familienmitglied“ dazukommt. Telefon: 02241 1733 0 E-Mail: info@rechtinfo.de

  • Familienheim richtig übertragen sichert Steuervorteile
  • Zwangsbindung beim Familienheim über Jahre nach dem Todesfall
  • Tricks der Finanzbeamten schon im Vorfeld durchschauen

Nur drei Grundkonstellationen kennt das Erbschaft- und Schenkungsgesetz, wenn es darum geht, das Familienheim anderen Familienmitgliedern steuerbefreit zukommen zu lassen. Sie alle sind in § 13 des ErbStG zu finden. Alle drei Varianten führen dazu, dass die allgemeinen Steuerfreibeträge aus dem Erbschaftsteuer– und Schenkungssteuergesetz nicht verbraucht werden. Das ist nicht nur für Familien und Patchworkfamilien mit wenigen Kindern wichtig, sondern weil die Preise für Grundstücke in die Höhe schnellen. Nicht in den Genuss der erb- oder schenkungssteuerlichen Befreiung kommen Urenkel und Geschwister eines Abgebenden eines Grundstücks.

Inhalt:

Das Familienheim wird zu Lebzeiten auf den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner übertragen

Wenn das Familienheim unter Lebenden auf den Partner überschrieben wird, sind die steuerlichen Freiheiten sehr weitgehend. Denn der Gesetzgeber hatte bei einem Übertrag von Grundvermögen unter Lebenden nicht nur die Vorstellung, dass es sich um eine vorgezogene Erbverteilung handelt. Vielmehr ist dabei auch praxisgerecht in Betracht gezogen worden, dass Immobilien anlässlich der bevorstehenden Scheidung einer Ehe bzw. Lebensgemeinschaft von dem einen zum anderen Partner übertragen werden, um einen Zugewinnausgleich vorzunehmen.

Wenn also in der Folgezeit der Partner, dem das Grundstück zugewendet worden ist, überlegt, die Immobilie zu verkaufen, kann er das beruhigt vornehmen. Es fällt dann keine Schenkungsteuer an. Das gilt unabhängig davon, ob die Ehe / Lebensgemeinschaft nach dem Übertragen weiter fortgeführt wird oder kurz danach seine Beendigung erfährt. Es etwas anderes gilt nur, wenn der nachfolgende Verkauf einen steuerlichen Missbrauch darstellen würde.

Der persönliche Freibetrag nach dem Erbschaftsteuer- und Schenkungssteuergesetz (§ 16 ErbStG) bleibt weiterhin erhalten und kann für andere Zwecke genutzt werden.

Nach den Vorstellungen der Finanzverwaltung (ErbStR 2019) ist die „Übertragung“ in folgenden Fallkonstellationen – grob skizziert – regelmäßig steuerfrei:

  1. Übertragung des Alleineigentums oder Miteigentums an dem einem Ehegatten bereits gehörenden Grundstücks
  2. Kauf oder Herstellung aus den finanziellen Mitteln bei Einräumung einer Miteigentümerstellung des anderen Partners
  3. Anschaffung oder Herstellung durch einen Ehegatten aus Mitteln, die allein oder überwiegend vom anderen Ehegatten stammen (mittelbare Grundstückszuwendung)
  4. Tilgung eines im Zusammenhang mit dem Kauf oder der Herstellung des Familienheims von einem oder beiden Ehegatten aufgenommenen Darlehens durch einen Ehegatten
  5. Befreiung von einer Schuld des anderen Ehegatten im weiteren Zusammenhang mit dem Familienheim
  6. Begleichung nachträglicher Herstellungs- oder Erhaltungsaufwendungen des einen Ehegatten aus finanziellen Mitteln des anderen Ehegatten

Unerheblich ist es, welcher Güterstand zwischen den Partnern vereinbart worden war. Eine Begrenzung der Höhe nach gibt es nicht.

Das Familienheim wird nach dem Tod auf den Ehepartner oder eingetragenen Lebenspartner übertragen

Familienheim vererben

Damit das Familienheim in der Familie bleibt sollte man geschickt vorgehen. Wir beraten Sie dazu. Telefon: 02241 1733 0 E-Mail: info@rechtinfo.de

Erhält ein Partner nach dem Todesfall des anderen Partners das bewohnte Familienheim, so fällt auch in diesem Fall keine Erbschaftsteuer an. Ist der Erblasser aus objektiv zwingenden Gründen gehindert gewesen, die Immobilie selbst zu nutzen (z. B. wegen Pflegebedürftigkeit), ist das unschädlich.

In diesem Kontext spielt es keine Rolle, welchen Wert das Grundvermögen hat. Wichtig ist allerdings, dass die Immobilie im Normalfall vom Überlebenden mindestens 10 Jahre lang nicht nur bewohnt, sondern auch im Eigentum gehalten wird. Die Erbschaftsteuer wird nachträglich erhoben, wenn die Immobilien in der Folgezeit keine 10 Jahre im Eigentum bleibt; dabei spielt es keine Rolle, wenn die Wohnung weiterhin bewohnt wird und ein Nießbrauch in das Grundbuch zur Absicherung eingetragen worden ist (Nachversteuerungsvorbehalt).

Der Immobilienerwerb von Todes wegen unterfällt dann nicht der Erbschaftsteuer, wenn zwar nicht mehr in dem Haus gewohnt wird, aber dafür ein nachvollziehbarer Anlass vorliegt. Ein solcher nachvollziehbarer Grund kann z. B. bei Pflegebedürftigkeit vorliegen.

Wichtig ist, dass der verstorbene Ehegatte als Eigentümer in das Grundbuch eingetragen worden ist. Ist die Eigentumseintragung nicht erfolgt, sondern ist nur eine Auflassung eingetragen oder lediglich der notarielle Erwerbsvertrag (= i.d.R. Kaufvertrag) abgeschlossen, gibt es keine  Befreiung von der Erbschaftsteuer.

Um die Erbschaftsteuer zu sparen, muss der überlebende Partner unverzüglich die Wohnung selbst nutzen. Das wird bei einem Familienheim regelmäßig der Fall sein, wenn beide Partner zuvor ehegemeinsam darin lebten.

Muss die Immobilie auf Grund eines Vermächtnis oder anderer Verfügungen des Erblassers weitergegeben werden, so kann die erbschaftsteuerliche Befreiung nicht in Anspruch genommen werden (Weitergabeverpflichtung). Dabei genügt die vom Testator angeordnete Weitergabeverpflichtung alleine.

Das Familienheim wird nach dem Tod auf die Kinder übertragen

Wenn das vom Erblasser selbst genutzte Familienheim auf Kinder oder Enkel (wenn die Kinder vorverstorben sind) im Todesfall übertragen wird, so ist die Übertragung nur innerhalb gewisser Grenzen erbschaftsteuerbefreit. Allerdings ist steuerbefreit nur eine gewisse Größe der Wohnung von 200 m². Ist die Wohnung größer, so wird die Steuerbefreiung eingeschränkt.

Hohe Preise für Grundstücke sind schön – auch für das Finanzamt

Die Entwicklung der Grundstückspreise zwingt zum konzeptionellen Vorgehen, wenn es um Grundvermögen geht. Dabei stehen nicht nur Immobilien in den Filetlagen der Millionenmetropolen, wie Hamburg, Berlin, München oder Köln im Zenit der Überlegungen. Denn auch in den Innenstädten und Randzonen vieler Groß- oder Landeshauptstädte entwickeln sich die Werte für Immobilien immer mehr signifikant nach oben. Wer hier auf die allgemeinen Steuerbefreiungsvorschriften im Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz vertraut, erlebt eine herbe Enttäuschung, wenn der Bescheid des Finanzamtes im Briefkasten liegt.

Wer hier nicht mit den filigranen Instrumenten der Erbschafts- und Schenkungssteuer vertraut ist, muss sich nicht wundern, wenn der Fiskus einen erheblichen Anteil am Vererbten abhaben will. Wer hier nicht sorgsam plant, riskiert dabei, dass ein Teil des Immobilienvermögens verkauft werden muss, um die Erbschaftsteuer zu bezahlen und daraus folgt wiederum, dass die Steuerfreiheit insgesamt auf dem Spiel steht.

Alles in allem: Wer nicht ausreichend vorsorgt, muss damit rechnen, dass das Ziel, Immobilien sicher auf den Partner oder in die nächste Generation zu bringen, nicht erreicht wird.

Kleine Familien bedeuten hohe Erbschaftsteuern

Familienheim verschenken

Vererben oder verschenken? Wir beraten Sie in Sachen Erbschaft / Erben und Vererben. Telefon: 02241 1733 0 E-Mail: info@rechtinfo.de

Auch Familien mit nur einem Kind müssen rechnen. So reichen die allgemeinen Steuerbefreiungsvorschriften längst nicht mehr aus. Das ist darauf zurück zu führen, dass Häuser, gerade wenn sie mehrere Wohneinheiten haben, diese Freibeträge deutlich überschreiten. Deshalb ergibt es Sinn, die besonderen Vorzüge der Immobilienbesteuerung zu nutzen.

Auch wenn es um Patchworkfamilien geht, lohnt sich der rechtzeitige Blick in das Erbschaftsteuergesetz, denn Stiefkindern stehen die allgemeinen Freibeträge zu. Wer so sein Vermögen richtig verwaltet, muss nicht befürchten, dass das Finanzamt künftig mit am Familientisch sitzt.

Was ist ein Familienheim?

Die Finanzbehörde definiert in den Richtlinien selbst, was ein Familienheim ist. Deshalb ist es der sicherste Weg, sich an diesen Vorschriften zu orientieren. Als Familienheim gilt ein bebautes Grundstück, soweit darin eine Wohnung gemeinsam zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Damit kommt auch der Wohnteil des Betriebsinhabers eines Betriebes der Land- und Forstwirtschaft  als Familienheim in Betracht. Der Wohnungsbegriff des Familienheims bestimmt sich nach der tatsächlichen Nutzung. In der Wohnung muss sich der Mittelpunkt des familiären Lebens befinden. Die Befreiung eines Erwerbs ist deshalb nicht möglich, wenn die Wohnung nur als Ferien- oder Wochenendwohnung genutzt wird oder für einen Berufspendler nur die Zweitwohnung darstellt. Entscheidend ist die Nutzung zu eigenen Wohnzwecken der Eheleute und der zur Familie gehörenden Kinder; eine Mitbenutzung der Wohnung durch Enkelkinder, Eltern oder eine Hausgehilfin ist unschädlich. Die Befreiung ist auf die selbst genutzte Wohnung begrenzt. Sie schließt auch Garagen, Nebenräume und Nebengebäude ein, die sich auf dem Grundstück befinden und mit der Wohnung gemeinsam genutzt werden. Die Nutzung auch zu anderen als Wohnzwecken ist unschädlich, wenn sie von untergeordneter Bedeutung ist (z.B. durch Nutzung eines Arbeitszimmers).

Was ist unverzügliche Selbstnutzung der Familienwohnung?

Wer eine Immobilie im Erbfall unverzüglich nutzen will, um die Erbschaftsteuer zu sparen, muss innerhalb angemessener Zeit eingezogen sein. Hierunter versteht man nach der Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs (= BFH) einen Zeitraum von sechs Monaten. Nach einem Ablauf von sechs Monaten muss der Erwerber darlegen und glaubhaft machen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung als Familienheim entschlossen hat, aus welchen Gründen ein Einzug nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat. Umstände in seinem Einflussbereich, wie eine Renovierung der Wohnung, sind ihm nur unter besonderen Voraussetzungen nicht anzulasten.

Was sind steuerbefreite Objekte?

Zu den nach dem Erbschafts- und Schenkungssteuergesetz privilegierten Objekten gehören, sofern vom Erblasser zuvor bewohnt:

  1. Ein- und Zweifamilienhäuser
  2. Mietwohngrundstücke
  3. Wohnungs- und Teileigentum
  4. Geschäftsgrundstücke
  5. Gemischt genutzte Grundstücke
  6. Sonstige bebaute Grundstücke

innerhalb der Bundesrepublik Deutschland oder in einem EU-/EWR-Staat gelegen.

Welche Problemsituationen sollten aus erbschaftsteuerlicher Sicht vermieden werden?

Aus erbschaftsteuerlicher Sicht sollte für den Erbfall nicht verfügt werden, dass das Eigentum und das Nutzungsrecht unterschiedliche Wege gehen.

  1. Das Vererben der Wohnung an das Kind mit der Maßgabe, dass der Partner des verstorbenen Ehepartners darin wohnen kann.
  2. Ebenfalls problematisch ist, wenn der Erblasser seinem Partner die Immobilie überträgt mit der Auflage, dass das Kind die Wohnung nutzen soll.
  3. Auch eine unüberlegte Aufteilung des Nachlasses zwischen dem überlebenden Partner und Kindern sollte vermieden werden, da sie zur Erbschaftsteuer für den Immobilienerwerb führen kann.
 

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