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Einschränkungen durch Corona betreffen viele Menschen. Wegen der Schließungen kommt es vermehrt zu Kurzarbeit. Menschen verlieren damit große Teile des Einkommens. Viele Einzelhändler und Dienstleister sind von den Schließungsverfügungen betroffen.
Entscheidungen der Gerichte – was Anleger immer beachten sollten
Ganz früh taucht die Frage auf, welche Auswirkungen dies auf Mietzahlungen hat. Dabei muss zwischen Gewerberaum und Wohnraummiete differenziert werden.
Coronavirus und Gewerbemietrecht
Bei der Gewerberaummiete hatte es bereits im Frühjahr erheblichen Streit gegeben. Besonders die großen Einzelhandelsketten hatten aufgrund des Lockdowns ganz enorm Mieten in Gewerberäumen gekürzt oder gar gestrichen. Als Grund gaben sie die Schließungsverfügungen der Behörden an. Im Kern drehte sich die Diskussion darum, ob die Pandemie-bedingten Schließungen einen Mietmangel darstellen oder ein Fall der Wegfall (Störung) der Geschäftsgrundlage wären.
Nimmt man einen Mietmangel an, dann kann der Mieter die Miete kürzen. Löst man juristisch den Fall über die Störung der Geschäftsgrundlage käme unter Umständen dann eine Anpassung des Vertrages in Betracht, wenn das wirtschaftliche Risiko nach dem Vertrag nicht nur einer Partei zugeordnet wäre.
Wir geben an dieser Stelle die Meinung der Gerichte wieder. Und zwar unabhängig davon, ob und wie der Gesetzgeber reagieren wird, um Mietern und Vermietern eine akzeptable Lösung zu präsentieren.
Eine eindeutige Tendenz in der Rechtsprechung ist noch nicht zu erkennen, es liegen unterschiedliche Entscheidungen von Gerichten vor. Mit anderen Worten: Es kommt auf das einzelne Schicksal an.
Betriebsschließung ist kein Mietmangel. Was heißt das für Sie? Melden Sie sich bei uns. Wir helfen Ihnen. E-Mail: info@rechtinfo.de - Telefon: 02241 1733 0
• Meinung 1: Betriebsschließungen stellen keinen Mietmangel dar
Die erste Entscheidung stammt vom Landgericht Heidelberg (Urteil vom 30.07.2020, Az. 5 O 66/20). Danach bilden Corona-bedingte Schließungen keinen Mietmangel i.S.d. § 536 BGB. wenn diese nicht an die Beschaffenheit der Mietsache als solches anschließen und der Mieter grundsätzlich das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt.
Der immer wieder zitierte sogenannte „Tanzlokal-Fall“ – eine Entscheidung des Reichsgerichtes aus dem Jahre 1917 – sei nach heutigen Maßstäben nicht übertragbar. Eine Unmöglichkeit im rechtlichen Sinne sei auch nicht gegeben. Auch eine Lösung über die Störung der Geschäftsgrundlage, § 313 BGB, käme nicht in Betracht, da es dem Mieter zumutbar sei, die Miete weiter zu zahlen. Maßgeblich sei hier, dass eine Mindestmiete vereinbart war, wonach eben eine Beteiligung am Verlust des Mieters durch den Vermieter nach der Vertragssystematik gerade nicht gewollt war. Auch sei eine anderweite Nutzung – wenn auch nur eines Teils – möglich. Schließlich sei die Schließung nur vorübergehend, was ebenfalls gegen eine Unzumutbarkeit für den Mieter spreche.
In die gleiche Richtung geht ein Urteil des Landgerichts Zweibrücken (Urteil vom 11.09.2020, Az. HK O 17/20). Auch hier wurde ein Mangel der Mietsache nach § 536 Abs. 1 BGB abgelehnt. Eine Unmöglichkeit, die zum Wegfall der Pflicht, die Miete zahlen zu müssen, führen würde, ist nicht gegeben und auch eine Anpassung nach § 313 BGB über die Störung der Geschäftsgrundlage scheidet aus. So sei auch der Vermieter zu weiteren Zins- und Tilgungsleistungen verpflichtet und der Mieter habe entsprechende Kompensationen über die sog. „Corona-Hilfen“. Der Mieter sei verpflichtet, Maßnahmen zum Ausgleich seiner misslichen Lage zu ergreifen, so z.B. einen Online-Shop oder den Verkauf von Gutscheinen. Es verbleibe damit bei dem Grundsatz, dass der Mieter das wirtschaftliche Risiko (wie eben beim Mietmangel das Verwendungsrisiko) trage.
Bestätigt wird diese Ansicht durch ein Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main (Urteil vom 02.10.2020, Az. 2-15 O 23/20). Ein Mangel der Mietsache läge nicht vor, da eben die Untersagung des Betriebes einen Aspekt betrifft, der nicht auf die Beschaffenheit der Mietsache als solches zurückzuführen ist. Eine Unmöglichkeit liegt ebenfalls nicht vor, da sich durch die Unmöglichkeit der Verwendung als Verkaufsraum lediglich das Verwendungsrisiko realisiert hat, was grundsätzlich dem Mieter obliegt. Auch eine Vertragsanpassung nach den Grundsätzen der Störung der Geschäftsgrundlage sei nicht gegeben, denn diese greife nur dann, wenn dies zur Vermeidung eines untragbaren, mit Recht und Gerechtigkeit nicht zu vereinbarenden und damit der betroffenen Partei nach Treu und Glauben nicht zuzumutenden Ergebnissen unabweislich erscheint. Dies sei hier – unter anderem auch wegen der zeitlichen Begrenzung – nicht der Fall.
Auch ein Urteil des Landgerichtes Mönchengladbach geht in diese Richtung (Urteil vom 02.11.2020, Az. 12 O 154/20). Das Landgericht Mönchengladbach lehnt einen Mietmangel ab. Allerdings geht das Landgericht davon aus, dass das Risiko der Betriebsschließungen sowohl außerhalb des Risikobereiches des Vermieters als auch des Mieters liegt. Daher teilt das Landgericht die Kaltmiete einfach in der Hälfte und verpflichtet den Mieter zur Zahlung von 50 % der Miete.
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• Meinung 2: Betriebsschließungen stellen Mietmangel dar
In die entgegengesetzte Richtung argumentiert das Landgericht München I (Urteil vom 22.09.2020, Az. 3 O 4495/20). Dazu zitiert das Landgericht München mehrere Entscheidungen des Reichsgerichtes aus den Jahren 1913, 1915, 1917 und auch Stimmen in der Literatur. Dabei hat auch das Landgericht München gesehen, dass Teile der Mietsache nach wie vor nutzbar waren, so eben für die Aufrechterhaltung der Verwaltung, Inventararbeiten oder zur Organisation eines Versandhandels. Insgesamt bezifferte das LG München die Gebrauchsminderung für den Monat April 2020 (einmonatiger Lockdown) mit insgesamt 80 %, sodass nur eine Miete von 20 % zzgl. Umsatzsteuer und anteiliger Nebenkosten geschuldet sei. Für den Monat Mai 2020, in dem wegen der Zugangsbeschränkungen nur eine begrenzte Nutzbarkeit gegeben war, bezifferte das LG München den Mietmangel mit 50 % zzgl. Mehrwertsteuer und anteiliger Nebenkosten.
• Meinung 3: Was könnte der Bundesgerichtshof sagen?
Letztlich wird die Frage vom Bundesgerichtshof (BGH) zu entscheiden sein. Es wird eine Weile dauern, bis diese Fälle beim BGH liegen. Eine Richtung, wie der Bundesgerichtshof entscheiden könnte, liefert eine Entscheidung aus dem Jahre 2019 (Urteil vom 23.10.2019, Az. XII ZR 125/18).
Hier ging es zwar primär um die Kündigungsmöglichkeiten eine Flüchtlingswohnheimes bzw. die Anwendung von Wohnraummietrecht auf solche Rechtsverhältnisse. Der BGH hat sich jedoch am Rande zur Frage einer Vertragsanpassung auf der Grundlage der Störung der Geschäftsgrundlage - § 313 BGB – geäußert. Dort heißt es:
„Denn für eine Berücksichtigung der Regelungen über die Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) ist grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und um Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der Parteien fallen sollen. Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme schließt für die Vertragspartei - abgesehen von extremen Ausnahmefällen, in denen eine unvorhergesehene Entwicklung mit unter Umständen existenziell bedeutsamen Folgen für eine Partei eintritt - regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen (Senatsurteil vom 16. Februar 2000 - XII ZR 279/97 - NJW 2000, 1714, 1716 mwN). So liegen die Dinge hier, da das Verwendungsrisiko - wie bereits ausgeführt - allein bei der Beklagten liegt.“
Daraus lassen sich zwei Kernaussagen ableiten, auf die es ankommen wird.
- Erstens: Das Verwendungsrisiko trägt grundsätzlich der Mieter. Das ist gefestigte Rechtsprechung des BGH, kann jedoch auf Basis spezieller Regelungen im Vertrag anders gesehen werden.
- Zweitens: Die Anpassung über die Störung der Geschäftsgrundlage ist der absolute Ausnahmefall und nur anwendbar, wenn es um die Vermeidung existenzbedrohender Umstände nicht anders geht. Man kann über die Sinnhaftigkeit staatlicher Hilfen streiten, letztlich waren diese aber genau dafür da, damit solche Folgen nicht eintreten.
In den meisten Fällen könnte es damit beim wirtschaftlichen Risiko auf der Seite des Mieters verbleiben.
Praxistipp für die Gewerberaummiete:
Wie man schnell merkt, sieht Rechtssicherheit anders aus als der Flickenteppich divergierender Gerichtsentscheidungen. Unsicherheiten können sich sowohl aus der jeweiligen Vertragsgestaltung (Risikoverteilung) als auch aus dem konkreten Einzelfall (z.B. anderweitige Nutzungsmöglichkeiten der Räume etc.) ergeben. Hinzu kommt die nicht einheitliche Rechtsprechung.
Mieter, die nicht zahlen, riskieren eine Kündigung und einen entsprechenden Schadensersatzanspruch gegen sich. Zunächst sollte mit dem Vermieter eine einvernehmliche Lösung gesucht werden – diese hilft beiden Seiten, auch dem Vermieter. Vermieter, die verzugsbedingt kündigen, riskieren dann eine Niederlage, wenn der Bundesgerichtshof doch bei Betriebsschließungen einen Mietmangel annehmen sollte.
Am sinnvollsten für beide Parteien ist möglicherweise eine Zahlung der Miete unter Vorbehalt der Rückforderung. Das sollte aber auch mit dem Vermieter so kommuniziert werden. Aber auch für Vermieter hat eine solche Vorgehensweise Vorteile: sie bekommen ihre Mieten und müssen nicht befürchten, damit auszufallen. Zudem dürfte eine Neuvermietung in der sich abzeichnenden wirtschaftlichen Lage schwer zu bewerkstelligen sein.
Rechtssicherheit wird wohl erst eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs bringen, die hoffentlich im nächsten Jahr kommt.
Gewerberäume: Was jetzt bei Mieten für Läden gemacht werden kann?
Mieter die nicht zahlen riskieren eine Kündigung. Wenn Sie von der Betriebsschließung aufgrund von Corona und Lockdown betroffen sind, reichen Sie einfach Ihre Unterlagen zur Prüfung bei uns ein. | E-Mail: info@rechtinfo.de - Telefon: 02241 1733 0
Die Wahl ist nicht ganz einfach: In manchen Fällen ist es durchaus angezeigt, den Weg über die Gerichte zu gehen. Andere Fallkonstellationen sind gut zu lösen, wenn man klare Vereinbarungen trifft- gerade das beantwortet schnell und zuverlässig, wie es weiter gehen kann. Weil viele Mietvereinbarungen nicht ganz einfach formuliert sind, spart es Zeit und Geld, sich anwaltlich helfen zu lassen.
Vor allem kann geklärt werden, in welcher Weise sich neue Regelungen, die demnächst in Kraft treten werden, das gemeinsame Schicksal von Mieter und Vermieter erträglich machen. So lassen sich auch sinnvolle Vereinbarungen finden, wenn es um umsatzbezogene Bestandteile des Mietvertrages geht.
Update zum Neuen Jahr
Pünktlich zum neuen Jahr hat sich der Gesetzgeber in die Debatte über diese Mietrechtsfragen eingeschaltet. Noch kurz vor Weihnachten wurde ein Gesetzentwurf eingebracht und als entsprechendes Gesetz in Art. 240 § 7 EGBGB verabschiedet. Danach besteht bei gewerblichen Mietverhältnissen über Grundstücke oder Räume, die aufgrund staatlicher Maßnahmen zur Bekämpfung der COVID-19-Pandemie durch den Mieter nicht oder nur mit erheblicher Einschränkung genutzt werden konnten, eine Vermutung, dass sich ein Umstand im Sinne des § 313 Abs. 1 BGB als Grundlage des Mietverhältnisses verändert hat. Diese Regelung ist gültig ab dem 31.12.2020 und gilt bis zum 30.09.2022.
Im Kern ging es dem Gesetzgeber darum, dass er damit die Vermieter faktisch an den Verhandlungstisch zwingen wollte, da in der Regel – so eben auch die Gerichte – diese damit argumentierten, dass es keine Störung der Geschäftsgrundlage gäbe. In der Tat dürfte es an der Situation nicht viel ändern. Zwar bestimmt diese Vorschrift nun eine entsprechende Vermutung zu Gunsten des Mieters, allerdings führt dies nicht automatisch zur Mietfreiheit oder zu einer Kündigungsmöglichkeit.
Ob nämlich und in welchem Umfang einer Partei selbst bei Vorliegen einer Störung der Geschäftsgrundlage ein Festhalten am Vertrag zugemutet werden kann oder nicht, ist immer eine Frage des Einzelfalles. Hier ist das Risiko nach wie vor beim Mieter. Wenn dieser sich in zu starkem Maße auf eine Reduzierung des Mietzinses beruft, diesen nicht zahlt oder sogar selbst kündigt bzw. wegen Nichtzahlung eine Kündigung des Vermieters riskiert, kann er sich unter Umständen schadensersatzpflichtig machen. Hier ist also eine genaue Beratung im Einzelfall auf Grund der vielen Detailfragen eines Mietverhältnisses unerlässlich.
Halten Sie Rücksprache. Jeder Einzelfall muss gesondert betrachtet werden. Schreiben Sie uns eine Nachricht oder rufen Sie uns an.
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Coronavirus und Wohnraummietrecht
Hier gibt es – bis jetzt – keine Lockerungen; also anders als im Frühjahr. Beim ersten Lockdown hatte der Gesetzgeber einen Schutzschirm gespannt. Für Wohnraummieten bestand eine Erleichterung für die Monate April bis Juni, so dass bei Pandemie bedingten Zahlungsausfällen keine Kündigung durch den Vermieter erfolgen durfte.
Inzwischen liegen erste Entscheidungen von Gerichten vor, was unter Pandemie-bedingten Zahlungsschwierigkeiten gehört und was der Mieter dem Gericht mitzuteilen hat, um eine Kündigung abzuwehren. In einem vom Amtsgericht Hanau entschiedenen Verfahren (Urteil vom 07.08.2020, Az. 32 C 136/20) hatte der Mieter erklärt, mangels Deckung auf seinem Konto keinen Dauerauftrag abbuchen lassen zu können. Etwas widersprüchlich: der Mieter verfügte (nach eigenem Vorbringen) über die erforderlichen Geldmittel. Die Tatsache, dass Überweisungen bzw. Daueraufträge mangels Deckung nicht durchgeführt werden konnten, hat das Gericht nicht als ausreichend erachtet und den Mieter zur Zahlung der rückständigen Miete und zur Räumung verurteilt.
Ein Gerichtsvollzieher darf nicht die Räumung einer Wohnung mit der Begründung ablehnen, die Mindestabstände könnten nicht eingehalten werden. Das hat das Amtsgericht Fulda in einem Verfahren entschieden (Beschluss vom 18.06.2020, Az. 51 M 1342/20). Der Gerichtsvollzieher müsse zunächst versuchen, sämtliche Schutzmaßnahmen zu treffen. Ein Verweis auf das generelle Konfliktverhalten bei einer solchen Räumung reiche als Grund für die Ablehnung der Räumung nicht aus. In die gleiche Richtung geht eine Entscheidung des Landgerichtes München, (Beschluss vom 15.06.2020, Az. 14 T 7328/20), nachdem das dortige Amtsgericht München zunächst einem Vollstreckungsschutzantrag eines Mieters stattgegeben hatte.
In einem Verfahren vor dem Amtsgericht Seligenstadt hat das Amtsgericht den Mieter zur Hinterlegung einer Sicherheitsleistung verurteilt, nachdem der dortige Vermieter auf Zahlung und Räumung geklagt hatte (Beschluss vom 19.05.2020, Az. 1 C 735/19). Hintergrund war für das Gericht, dass es aufgrund der Corona-bedingten Einschränkungen von einer sehr erheblichen Verfahrensdauer ausging und der dort verklagte Mieter keine ausreichenden Angaben zum Pandemie-bedingten finanziellen Ausfall vorgetragen hatte.
Praxistipp für Wohnraummieter:
Mieter von Wohnungen sollten sich nicht darauf pauschal berufen, wegen der Einschränkungen aufgrund der Corona-Pandemie keine Miete zahlen zu müssen. Das stimmt definitiv nicht. Zur Mietzahlung bleibt man weiter verpflichtet. Lediglich für die Monate April – Juni 2020 kann eine verzugsbedingte Kündigung so nicht begründet werden. Eine Zahlungspflicht besteht aber nach wie vor. Auch schützt der Lockdown nicht vor einer Räumung der Wohnung, es sind gegebenenfalls längere Räumungsfristen zu beachten.
Coronavirus und Recht FAQ – Sie fragen – wir antworten
Was ist FAQ?
Wir beantworten Ihnen an dieser Stelle einige Fragen, die in der Praxis oft auftauchen. Kurz und knapp in übersichtlichen Portionen! Bleiben aus Ihrer Sicht darüber hinaus Punkte, die geklärt werden sollten offen, dann schreiben Sie uns per eMail oder rufen ganz einfach an.
FAQ
Der Gesetzgeber hat dem Mieter die Pflicht zur Glaubhaftmachung, dass es am Geld fehle, auferlegt. Was genau der Mieter dazu vortragen muss, ist bisher nicht abschließend geklärt. Dass Überweisungen nicht ausgeführt werden konnten, weil das Konto nicht gedeckt war, dürfte nicht ausreichen, vor allem, wenn man gleichwohl in bar zahlen könnte oder Einzahlungen möglich wären.
Einem weitergehenden Pfändungsschutz vor Zwangsvollstreckungen haben die Gerichte eine Absage erteilt. Die Einschränkungen können durch längere Räumungsfristen berücksichtigt werden.
Hier ist die Rechtsprechung leider nicht eindeutig. Nach der einen Ansicht stellen behördliche Schließungsverfügungen einen Mietmangel dar und berechtigen zur Mietminderung. Nach der anderen Ansicht ist dies nicht der Fall, da der Mietsache an sich kein Mietmangel anhaftet und grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko trägt.
Dies würden wir im Grunde bejahen. Ausnahmen können sich auch hier aus der Risikoverteilung im Vertrag ergeben. Hier wird es unserer Meinung nach darauf ankommen, zu welchem Zweck die Mietfläche überlassen worden ist und ob evtl. Spezialeinrichtungen, wie z. B. Krananlagen, eine Rolle spielen.
Letztlich hat der Gesetzgeber durch Art. 240 § 7 EGBGB eine gesetzliche Vermutung geschaffen, wonach behördlich bedingte Nutzungseinschränkungen eine Störung der Geschäftsgrundlage darstellen können.
Davon würden wir grundsätzlich abraten – zumindest nicht ohne genauere Prüfung. Legt man die bisherige Rechtsprechung des BGH zu dem Thema zu Grunde, ist eine Vertragsanpassung nur möglich, wenn es anderenfalls zu schlechterdings nicht mit Recht und Gesetz zu vereinbarenden Ergebnissen kommen würde, die die betroffene Vertragspartei an den Rand der Existenz bringt. Das darf man nicht vorschnell annehmen, anderenfalls läuft man Gefahr, eine Kündigung zu riskieren.
Auch davon würden wir grundsätzlich abraten. Vermieter unterliegen der gleichen Unsicherheit, wie die Mieter auch. Sollte der BGH eine für Vermieter ungünstigere Rechtsprechung festigen, stünde fest, dass verzugsbedingte Kündigungen unter Umständen nicht gerechtfertigt waren. Dann drohen auch hier Schadensersatzansprüche.
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Beitrag vom 05.01.2021
Update vom 11.01.2021
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